Droit civil et plus précisément droit des obligations

...

: Identifier le fait générateur de la

responsabilité et en déduire les conséquences

notamment au regard de la charge de la preuve

S19 : La théorie générale des obligations

S20 : La responsabilité civile et pénale

6. Les actes juridiques

liés à l’immobilier

C21.4 : Déterminer les conditions de validité S22 : La vente d’immeubles existants

Arrêt de la 3e

chambre civile de la Cour de Cassation du 05 juillet 2011

Exposé des faits

Aux termes d’une promesse synallagmatique de vente établie sous seing privé en date du 28 septembre 2003,

rédigée par les seules parties à l’acte, réitérée par acte authentique en date du 20 février 2004 par Me X., notaire,

les époux Y, personnes physiques, ont vendu à la SCI MSM, personne morale de droit privé, des biens immobiliers,

sans l’intervention d’un professionnel.

Ledit bien est loué en vertu d’un bail d’habitation soumis à la loi de 1948, ce qui résulte de la promesse de vente.

Celle‑ci ne précise toutefois pas le montant du loyer mensuel, qui s’élève à 396,37 €, ni la superficie des biens ven‑

dus. L’indication de la superficie est mentionnée dans le projet de l’acte authentique non signé produit par l’acqué‑

reur, étant précisé qu’aucune partie n’a fourni une copie de l’acte définitif du 20 février 2004.

Procédure antérieure

Demandeur au pourvoi : SCI MSM

Défendeurs au pourvoi : vendeurs (époux Y) et notaire (M. X)

→ L’acquéreur, la SCI MSM, a intenté une action en justice contre le vendeur et le notaire rédacteur auprès du Tri‑

bunal de Grande Instance du lieu de situation des biens, puisqu’il estime avoir subi un préjudice en n’ayant pas eu

connaissance au moment de la promesse synallagmatique de vente du montant des loyers ni de la superficie des

biens vendus. Il se fonde sur le dol, vice du consentement. La décision de première instance n’est pas connue.

→ La Cour d’Appel de PARIS a rejeté les prétentions de la SCI MSM dans un arrêt du 10 septembre 2009, au motif

que le manque de renseignements (superficie, montant des loyers) ne constitue pas une réticence dolosive. Il aurait

pour cause l’absence de curiosité de l’acquéreur.

La vente était formée le 28 septembre 2003 et l’acquéreur n’a pas apporté la preuve qu’il aurait commis une erreur

déterminante de son consentement au moment de la signature de l’avant‑contrat. L’indication de la surface figurait

dans le projet de vente définitif.

Le notaire a rédigé le projet de l’acte de vente en conformité à la promesse pour laquelle il n’est pas intervenu.

→ La SCI MSM se pourvoit en cassation.

Problématique juridique

Un acte de vente peut‑il être entaché de nullité sur le fondement de la réticence dolosive, vice de consentement,

lorsque n’est pas indiqué dans ledit acte le montant du loyer des biens vendus, et que la superficie desdits biens n’est

pas précisée dans la promesse synallagmatique de vente mais dans l’acte définitif de vente ?

La responsabilité du notaire peut‑elle être engagée pour manquement à son devoir d’information ?

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Arguments du demandeur au pourvoi (tels qu’ils ressortent de l’arrêt – les moyens n’ayant pas été relatés dans

le sujet)

→ L’acquéreur, la SCI MSM, reprend les arguments cités plus haut. Il reproche d’une part au vendeur d’avoir retenu

certaines informations, notamment le montant du loyer dû par le locataire du bien acquis ; il reproche d’autre part au

notaire de ne pas s’être assuré de l’efficacité de l’acte qu’il a rédigé.

Décision et motivation de la Cour

Dispositif : la 3e

chambre civile de la Cour de Cassation rejette le pourvoi le 05 juillet 2011.

Motivation : puisque la promesse synallagmatique vaut vente, l’acquéreur aurait dû exercer une action en nullité fon‑

dée sur le dol après la signature de l’avant contrat. Le dol n’est pas constitué par le manque d’informations (indication

du montant des loyers).

Le notaire n’a pas commis de faute puisqu’il a rédigé l’acte en conformité avec les engagements de la promesse.

Remarques : cet arrêt permet d’illustrer plusieurs points vus en 1re année de BTS Notariat :

– les vices du consentement (le dol) ;

– la confirmation : la réitération de la promesse par les parties confirme l’acte, le dol étant un vice du consente‑

ment sanctionné par la nullité relative ;

– la recherche de la preuve : l’acte de vente n’a pas été versé au débat. Il n’appartient pas au juge de chercher

les preuves (procédure accusatoire) ;

– les modes de preuves (présomption) : les juges du fond prennent leur décision en s’appuyant sur le projet

de l’acte qui a été fourni. C’est