LE STATUT DE LA COPROPRIETE ET LOT DE COPROPRIETE

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- Statuts applicables

• association syndicale libre régie par une ordonnance du 1er juillet 2004. elle confère une grande liberté. On est dans la situation d'un association (statuts, obligation de publier les statuts) mais libre pour répartir les charges. Pas d'AG avec majorité spécifique. On prévoit ce que l'on souhaite.

• union des syndicat des copropriétaires : article 29 de la loi du 10 juillet 1965 : hypothèse des ensembles immobiliers vus ci-dessus. Il y aura un représentant pour chaque copropriété qui compose l'ensemble.

• association foncière urbaine libre (AFUL) régie par le code d'urbanisme : L322-1 et suivants.

Cette liste n'est pas limitative. Et si aucun de ses statuts s'applique, on applique la loi de 1965.

C – Les interdictions de diviser :

La loi peut interdire de procéder à la division dans certains cas : L 111-6-1 du CCH, interdiction de diviser des immeubles en vue de les vendre et aussi depuis une loi de 2009 en vue de les louer. Cet article vise trois catégories d'immeubles :

• immeubles dangereux, insalubres ou dégradés. Lorsqu'il y a une interdiction d'habiter, arrêté de péril ou déclaration d'insalubrité, il est interdit de diviser l'immeuble. Éléments publiés au service de publicité foncière.

L'interdiction de diviser existe si on veux diviser pour créer des locaux à usage d'habitation, pas d'empêchement pour les locaux commerciaux.

La même interdiction existe lorsque l'immeuble est loué ou occupé et que la loi du 1er décembre 1948 régie ces contrat sde location et que les appartement relève de la catégorie 4 de cette loi, et que cela représente un quart de la superficie de l'immeuble (loi de 48 qui plafonne les loyers, appartement sans eau et XC normalement).

• immeubles pour lesquels on considère qu'il n'y a pas certaines conditions d'habitabilité. Il est interdit de diviser pour créer des lots d'habitation d'une superficie et volume inférieures à 14M2 et 33M3 ; lot non alimenté en eau potable, pour créer un lot sans installation des eaux usées, ou un lot sans électricité, ou un lot qui n'aurait pas fait l'objet d'un constat amiante ou plomb (ces diagnostics doivent exister pour diviser). Attention : Il faut que les installations (eau, électricité) soient présentes dans tous les futurs lots avant la mise en copropriété.

• immeubles de grande hauteur : de plus de 50m de haut à partir du niveau ou les pompiers peuvent accéder. Pour lesquels la commission de sécurité n'a pas donnée un avis favorable pour la division.

Le non respect de cette condition = 2 ans de prison et 75 000 euros d'amende pour les personnes qui ont mis en vente ou en location des biens divisés en violation de ce texte. La sanction pénale ne s'applique pas au géomètre expert. Concernant l'acte, la sanction (même si pas d'arrêt explicite) c'est la nullité de l'acte, qui serait une nullité absolue car d'ordre public pour la protection de la personne.

II – Le lot de copropriétés

A – Parties privatives et parties communes

- Distinction entre parties privatives et parties communes

Elle résulte de 2 articles de la loi de 1965 : articles 2 et 3. Sont en principe privatives, les parties du bâtiment réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire. Sont en principe communes les parties de bâtiment ou de terrain qui sont affectés à l'usage de tous les copropriétaires ou certains copropriétaires.

Ces deux articles parlent de l'usage. La cour de cassation a précisé qu'il faut y voir l'usage virtuel et non l'usage concret. Il est tout à fait possible de déroger à ce critère car les articles 2 et 3 de la loi ne sont pas d'ordre public. Le législateur souhaitait que lors de la rédaction du RCP on s'interroge véritablement sur la qualification des parties privatives et communes. Le toit peut être une partie privative. Même chose pour les combles, qui sont souvent non qualifiées.

- Enumération des parties privatives et des parties communes en vertu du critère légal

Sont présumées :

Parties communes :

- sols

- parcs

- jardins

- gros oeuvre du bâtiment (ossature, murs porteurs)

- fondations

- façades mais qui n'inclus pas les volets

- canalisations et éléments d'équipements communs (chauffage collectif, ascenseur, production d'eau, vide ordure...)

- passage et corridors.

Parties privatives :

- aménagements intérieurs des locaux privatifs (cloisons, placards, fenêtres, volets)

- éléments d'équipements à usage individuels (baignoires...)

- caves et les greniers affectés à un logement

- vitrines des magasins du rez-de-chaussée.

B – Constitution d'un lot de copropriété

- Structure d'un lot de coprorpriété

Cf. ci-dessus.

- Détermination de la quote-part des parties communes

Souvent appelés tantièmes de copropriété (différence entre les tantièmes de copropriété et de charges). Les tantièmes de copropriété déterminent le nombre de voix pour les AG. Cela permet aussi de ventiler le prix en cas de vente ou d'acquisition de parties communes ou privatives. On utilise les tantièmes de copropriété en cas de destruction totale du bâtiment ou destruction d'une partie commune et donc versement d'une indemnité répartie entre les copropriétaires en fonction des tantièmes de copropriété.

Article 5 de la loi de 65 qui détermine les critères pour calculer les quote-parts de parties communes. Cet article