Le bail commercial, conditions d’application du statut

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Art. L145-5 du code de commerce

Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans.

Si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.

Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier.

Art. L145-8 du code de commerce

Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux.

Cependant, plus récemment, il a été jugé que « la circonstance que la durée du bail a été fixée pour une période inférieure à deux ans ne suffit pas à caractériser un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux » (V. Cass. 3e civ., 2 févr. 2005), « cette disposition dérogatoire n'énonce pas comme cela paraît assez facilement admis que tout bail d'une durée inférieure à deux ans est un bail dérogatoire soumis à son régime. Il indique seulement que les parties « peuvent » établir une telle convention lorsque les conditions posées sont réunies ». Par conséquent, lorsque les parties souhaitent bénéficier des dispositions de l'article L. 145-5 du Code de commerce, elles ne doivent pas se contenter de limiter à deux ans la durée du bail. Elles doivent aussi manifester dans le contrat, de façon expresse, leur volonté de déroger au régime du bail commercial de droit commun. À défaut, la qualification de bail dérogatoire pourrait être contestée.

Principe de l'interdiction du renouvellement du bail ou de la conclusion d'un nouveau bail dérogatoire à l'expiration du délai de deux ans – Afin de limiter la faculté des parties de conclure un bail de courte durée, exclusif de la protection statutaire, le législateur du 12 mai 1965 avait voulu interdire tout renouvellement de même que la conclusion d'un nouveau bail dérogatoire. À ces deux hypothèses, expressément sanctionnées par la loi, on devait ajouter la prorogation conventionnelle, c'est-à-dire l'avenant par lequel, au cours du bail de dérogation initial, les parties étaient convenues d'en augmenter la durée, et ce, même dans la limite légale des deux ans.

Cette interdiction a été un peu assouplie par la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie, qui a rendu possible, dans la limite de deux ans, la succession de plusieurs baux dérogatoires (V. C. com., art. L. 145-5, al. 1er nouveau. – Adde n° 55). Il s'ensuit qu'on peut désormais prévoir plusieurs baux de ce type durant les deux premières années. Seul est désormais interdit, sous peine de voir s'appliquer le statut des baux commerciaux, le renouvellement du bail ou la conclusion d'un nouveau bail à l'expiration du délai de deux ans.

En l’espèce, Mme Ruines peut louer son local pour une durée de 2 ans sans être soumise au statut des baux commerciaux. En revanche, si la durée du bail excède 2 ans, si elle souhaite renouveler le bail jusqu’au verdict des tribunaux concernant son bien, alors elle risque d’être soumis au statut des baux commerciaux et la durée ne devra être inférieure à 9 ans.

- M. Nouvel

M. Nouvel loue un local en tant qu’architecte, il y a installé son cabinet, y reçoit ses clients et y établit ces projets. M. Nouvel se demande s’il possède le statut de baux commercial et s’il peut bénéficier d’une durabilité de 9 ans.

Un local loué pour usage commercial peut-il se valoir du statut de baux commercial ?

En vertu de l’article L145-5 du code de commerce : les parties peuvent exclure l’application du statut à condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soient pas supérieurs à deux ans. Le contrat de bail doit être écrit et précisé de façon express qu’il se place hors du champ d’application du statut. A défaut d’écrit la durée du bail serait de 9 ans. A l’issu des deux ans le locataire doit quitter les lieux celui-ci n’a le droit à aucune indemnité. Il n’a pas le droit non plus au renouvellement. En revanche, si au terme du bail aucun congé n’a été notifié, et si le propriétaire conscient tacitement à son maintien dans les lieux, le locataire peut revendiquer la propriété commerciale. Il s’opère alors un nouveau bail de 9 ans soumis au statut. Si les parties souhaitent renouveler leur bail elles devront obligatoirement conclure un nouveau bail de 9 ans soumis au statut.

En l’espèce, s’il n’a pas conclue de contrat de bail avec son propriétaire, alors la durée de son bail est bien de 9 ans.

- M. Capeau

Monsieur Capeau loue un grand garage ou il exerce sa profession, il loue également un local à usage d’entrepôt où il conserve ses pièces détachées. La société Ferry qui lui loue ces établissements souhaite récupérer le local. M. Capeau exige une indemnité d’éviction.

Dans quel cas un local accessoire à l’exploitation peut être sujet au statut des baux commerciaux ?

En vertu des définitions légales, le statut ne s’applique pas aux locaux accessoires à usage de hangar d’entrepôt ou de garage puisque la clientèle n’y est pas reçue. Toutefois, quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local le statut leur est applicable. En revanche, un local accessoire simplement utile n’est pas soumis au régime des baux commerciaux.

En l’espèce, l’entrepôt loué par M. Capeau ne peut pas bénéficier des statuts de baux commerciaux. En revanche, si celui-ci arrive à prouver son préjudice causé par la perte du local alors il pourrait toucher une indemnité ou garder le local. Mais dans notre cas il est précisé que le garage loué à M. Capeau est suffisamment grand il pourrait donc y entreposer ces pièces détachées. L’entrepôt n’est pas obligatoire au bon fonctionnement