Commentaire Cass civ 3ème 12 juin 2014

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La fiction juridique qu’est la rétroactivité s’est vue par le passé être dotée d’une incidence sur l’erreur.

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- Une rétroactivité devenue sans incidence sur l’erreur

- Le trouble jurisprudentiel antérieur

Auparavant, la Cour de cassation a au cours de plusieurs arrêts affirmée que l’erreur était soumise à la rétroactivité. Ce fut le cas par des arrêts de 1983, 1999 et 2003 où la Cour de cassation a dans l’arrêt de 1983 estimée que « le retrait pour illégalité d’un acte administratif avait pour effet son annulation rétroactive ».

Néanmoins, un arrêt du 23 juillet 2007 est venu embrumer cette certitude. Dans cette espèce, un permis de construire accordé avant la vente du terrain avait finalement été retiré en raison d'une crue d'un cours d'eau. Les acquéreurs demandant la nullité s'étaient vu répondre par la Cour de cassation que « la rétroactivité est sans incidence sur l'erreur, qui s'apprécie au moment de la conclusion du contrat ». Ainsi la Cour de cassation a admis que peu importe que le retrait soit rétroactif ou non, puisqu’à l’origine de ce retrait se trouvait un élément postérieure à la vente : la crue du cours d’eau.

Alors que depuis 1983 la Cour de cassation semblait avoir admis l’erreur suite à la rétroactivité, elle opère par cet arrêt de 2007 un revirement, ce qui a laissé un doute.

C’est avec cet arrêt du 12 juin 2014 que la Cour de cassation a dissipé ce doute.

- Le doute portant sur la rétroactivité dissipé

Par cet arrêt du 12 juin 2014, la Cour de cassation a levé toute ambiguïté concernant l’incidence de la rétroactivité sur l’erreur qui pouvait demeurer.

En effet, dans le pourvoi les consorts Y ont repris la solution de l’arrêt du 23 mai 2007 « la rétroactivité est sans incidence sur l’erreur, qui s’apprécie au moment de la conclusion du contrat » pour en déduire qu’au moment de la vente, le 27 novembre 2008, le terrain était constructible, et que le retrait postérieur à la vente du permis de construire n’avait aucune incidence sur celle-ci. La Cour de cassation ne reprend pas expressément le terme de rétroactivité dans sa solution ce qui prouve qu’elle affirme l’arrêt du 23 mai 2007 puisque sinon, au travers de cet arrêt, la Cour de cassation aurait estimé que la rétroactivité aurait eu une incidence sur l’erreur. La Cour de cassation décide donc de suivre la position adoptée depuis l’arrêt du 23 mai 2007 en ce que la rétroactivité n’a aucune incidence sur l’erreur.

Il faut faire attention à ne pas faire d’amalgame, puisque le retrait du permis de construire avait beau être rétroactif, la cause de ce retrait trouvait son origine dans un élément préexistant à la vente puisqu’il y avait une cavité souterraine, élément découvert postérieurement à la vente mais préexistant à la vente.

C’est par ce raisonnement que la Cour de cassation donne une précision concernant l’appréciation de l’erreur au moment de la vente. La Cour de cassation précise que si la cause du retrait de permis de construire et donc l’existence suspectée « suspicion de la présence d’une cavité souterraine » préexiste au contrat, celui-ci est nul. La cour de cassation passe alors par la date de la cause de cet acte de retrait comme le précise Hugo BARBIER (RTD Civ. 2014, p. 880). La cour de cassation a cherché la raison qui justifiait le retrait du permis de construire et elle précise en reprenant la solution de l’arrêt de la cour d’appel que « la décision de retrait du permis n’avait fait que prendre en compte la réalité de ce risque ».

II Le refus de ne pas caractériser l’erreur

Il semble désormais établie que la Cour de cassation refuse de soumettre l’erreur à la rétroactivité du permis de construire, c’est pourquoi elle a utilisé la notion de risque pour justifier sa décision (A), décision qui contribue à la justice contractuelle mais qui peut sembler entrainer une insécurité juridique (B).

- Le risque d’inconstructibilité

Le risque peut être considéré comme un évènement dommageable dont la survenance est incertaine, quant à sa réalisation ou à la date de cette réalisation. Il est bien acquis que l’erreur s’apprécie au moment de la formation du contrat. Ainsi, un élément survenu postérieurement à la formation du contrat ne peut permettre de caractériser l’erreur.

Ici la Cour de cassation a retenu que la constructibilité du terrain constituait un élément déterminant du consentement des acquéreurs, mais cet élément ne doit pas s’apprécier seul, en effet, la Cour de cassation y ajoute le risque lié à la présence d’une cavité souterraine. Même si la cour de cassation estime que le retrait du permis de construire ne pouvait aucun effet sur le contrat, puisqu’elle consacre la thèse de la non incidence de la rétroactivité du permis de construire sur l’erreur ; on pourrait faire le lien avec la théorie de l’équivalence des conditions, puisque l’erreur n’a pu être légitimée qu’en raison du risque lié à la présence d’une cavité souterraine, risque qui ne serait pas apparu sans retrait de permis de construire, donc on pourrait donc dire que finalement le retrait du permis de construire a bien eu une incidence sur la caractérisation de l’erreur.

Cependant, le retrait de permis de construire n’a permis que d’établir une réalité préexistante à la vente, donc le risque existait déjà avant la vente, mais n’a été découvert que par le retrait du permis de construire. A l’instar de l’arrêt du 28 janvier 2009, la Cour de cassation place au cœur de son raisonnement le risque d’inconstructibilité

- Une justice contractuelle source d’insécurité juridique ?

Le contrat de vente dans l’arrêt du 12 juin 2014, faisait peser une véritable inégalité contractuelle, puisque le terrain qui était constructible ne l’est plus, le contrat est donc entaché d’un préjudice économique puisqu’un terrain constructible n’a pas la même valeur qu’un terrain inconstructible.

La Cour de cassation a donc par cet arrêt réaffirmé que la rétroactivité était sans incidence sur l’appréciation de l’erreur, ce qui est autant en faveur d’une justice contractuelle, puisque