Les nullités. Commentaire d’arrêt Cass. Civ. 3ème, 21 Septembre 2011 :.

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La Cour de Cassation affirme donc la position qu’a adopté la Cour d'appel sur le fait que le moyen invoqué par la commune n’est pas valable.

- L’adoption de la nullité pour absence de cause par la Cour d'appel et la Cour de Cassation.

La nullité est nécessairement une action en justice. Ainsi lorsqu’une des conditions essentielles à la formation du contrat n’est pas présente, alors le juge peut prononcer la nullité du contrat.

Ici, la Cour d'appel et la Cour de Cassation sont d’accord pour déclarer que le contrat est vicié à cause de la fixation d’un prix dérisoire. Cette nullité est exprimée ici du fait de l’absence de cause du contrat. En effet, la fixation d’un prix réel et sérieux est un élément essentiel de la formation d’un contrat. En l’espèce celui-ci n’a pas été respecté et est donc entaché de nullité.

La référence à l'existence d'un vil prix ou d'un prix dérisoire ne relève que d'une absence de cause au sens de l'article 1131 du code civil, susceptible d'entraîner l'annulation de la convention. La Cour de Cassation estime que c’est ici la cause objective qui sert à sanctionner l'absence de contrepartie ou d'intention d’en procurer une qui est sanctionnée.

Après avoir étudier la solution de la Cour d'appel et de la Cour de Cassation il nous à présent voir comment cet arrêt est une parfaite illustration du flou jurisprudentiel qui pèse sur la façon dont il faut sanctionner un vice dans un contrat.

- Les divergences de point de vue sur les sanctions du contrat.

Nous allons à présent étudier la solution de la Cour de Cassation qui a choisi la nullité relative plutôt que la nullité absolue choisie par la Cour d'appel. Dans un premier temps nous verrons pourquoi « les intérêts privés » ont comme sanction la nullité relative et pas la nullité absolue (A’) et enfin nous verrons comment le demandeur au pourvoi à jouer sur le flou jurisprudentiel qui pèse sur la sanction du contrat (B’).

A’. Les intérêts privés comme justification à la nullité relative et à la prescription quinquennale.

En effet, bien qu’ayant la même solution finale, la Cour d’Appel et la Cour de Cassation n’appliquent pas le même type de nullité.

Il faut distinguer deux types de nullités : la nullité absolue qui est la nullité la plus sévère et la nullité relative. La nullité absolue est une celle qui sanctionne l’inobservation d’une condition de validité de l’acte juridique dans un but d’intérêt général. Quant à la nullité relative il s’agit de celle qui sanctionne l’inobservation d’une condition de validité de l’acte juridique dans un but de protection d’un intérêt particulier.

Au sein même de la Cour de cassation, coexistent deux tendances à propos de la nature de la nullité du contrat pour absence de cause. L’arrêt ici présent est une parfaite illustration de cette nullité relative parce que, conformément à la théorie moderne des nullités, l'intérêt protégé, par la règle qui sanctionne les contrats conclus pour un prix vil ou dérisoire, relève de « l’intérêt privé » et pas de l’intérêt général soumis à la nullité absolue. De plus les Cour d'appel et de Cassation rappel que le montant du loyer litigieux était déjà connu de la Commune avant la remise du bail à la société Jesta Fontainebleau 2006. En effet, le montant du loyer avait été fixé en 1988 avec la société Noga et il est resté le même après l’adjudication. Ainsi le délai de prescription ne commence pas à courir en 2006 mais en bien en 1988.

Une jurisprudence prend aussi cette position quant à la date à laquelle le délai de prescription doit commencer à courir. Il s’agit d’un arrêt de la 1ère chambre civile de la Cour de Cassation du 11 Juin 2009 qui juge la demanderesse que le délai de prescription de cinq ans était bien acquis car celle-ci ne pouvait légitimement dire avoir découvert que tardivement les erreurs.

L'annulation d'un contrat pour absence de cause, ou pour absence d'objet, tend, en effet, dans un contrat synallagmatique, comme l'est le bail à construction, à assurer la protection d'un contractant, victime d'un déséquilibre contractuel. En effet cela signifie que si un contractant a souscrit un engagement, son cocontractant n'en a souscrit aucun ou bien en a souscrit un dérisoire. C'est donc bien la protection du contractant qui s'est engagé. La commune s’est en effet contractuellement engagée en contrepartie d'un loyer dérisoire.

Au contraire c'est la nullité absolue que la chambre commerciale retient en cas de contrat conclu pour un prix vil ou dérisoire et donc privé de cause objective et en ce sens un arrêt rendu le 23 octobre 2007, dans lequel elle a affirmé que : « La vente consentie sans prix sérieux est affectée d'une nullité qui, étant fondée sur l'absence d'un élément essentiel de ce contrat, est une nullité absolue soumise à la prescription trentenaire de droit commun ».

L’avant-projet projet de réforme codifie cette jurisprudence. Ainsi, l'article 1127-1 de l'avant-projet de réforme du droit des obligations dispose que : « L'absence de cause est sanctionnée par une nullité relative ».

La nullité relative est donc soumise à la prescription quinquennale. La commune est donc bien soumise à la prescription quinquennale et cette prescription est acquise car elle a commencé à courir en 1988 et pas en 2006.

B’. Le manque de clarté sur la position des juges quant à la sanction du contrat, un moyen pour le demandeur d’échapper à la prescription quinquennale.

Se prévaloir de l'inexistence du contrat pour défaut de prix sérieux était très opportun de la part de la commune dans la mesure où en vertu de son régime spécifique, elle est insensible au temps qui passe et que l'action sur laquelle elle est fondée ne disparaît donc pas avec lui et ce même au bout de trente années qui est le délai de prescription de droit commun.

Toujours pour échapper à la prescription quinquennale, la commune de Cannes soutenait que la nullité du contrat sans prix sérieux reposait sur l'absence d'objet, laquelle emporterait une nullité absolue. Mais la Cour de cassation en adéquation avec la position des juges de la Cour d'appel a considéré que le contrat conclu pour