Commentaire Cass. 1ère civ., 15 déc. 1993, n°91-10.199

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termes duquel les obligations de faire ne peuvent se résoudre qu’en dommages et intérêts

De ce fait la Ccass pose un arrêt de principe dans sa décision du 15 déc 1993, qui va être appuyé par plusieurs arrêt postérieurs, 3ème Civ 28 octobre 2003, pourvoi N°02-14.459 refus de l’exécution forcée de la vente en cas de rétractation du promettant avant la levée d’option (...)

Cette jurisprudence a été confirmée par 3ème Civ, 11 mai 2011 pourvoi n° 10-12.875 : le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente ne peut obtenir que des dommages-intérêts même s’il a levé l’option avant l’expiration du délai fixé dans la promesse

B. Une prise de position qui crée débat

Ils constituent un revirement de jurisprudence et remettaient en cause la sécurité juridique des actes. C’est sans doute pour ces raisons qu’en dépit de l’autorité de la jurisprudence de la troisième chambre civile, les notaires ont continué à prévoir, dans leurs promesses unilatérales de vente, la faculté, pour l’acheteur, de contraindre le vendeur à la vente du bien. En effet, un promettant pouvait dès lors violer son engagement, sous la seule réserve d’avoir à en répondre financièrement – mais souvent pour un montant très inférieur à la valeur du bien dont il privait le bénéficiaire et qu’il pouvait avoir entretemps cédé à un surenchérisseur

II. Une évolution attendue

A. Un nouveau revirement de jurisprudence

L’arrêt du 27 mars 2008 est en ce point novateur puisqu’il consacre la possibilité pour les parties d’insérer dans une promesse unilatérale de vente une clause d’exécution forcée en nature, ce qui ouvre de nouvelles perspectives aux praticiens, notamment en matière de cessions de titres.

Une clause pénale à effet comminatoire pour sanctionner l’inexécution

Cette clause permet d’une part de prévoir des indemnités supérieures à celles accordées par les tribunaux, et d’autre part, d’inciter le promettant à exécuter sa promesse.

Une clause de dédit

Cette clause permettrait au promettant de revenir (donc de se rétracter librement) sur son engagement moyennant le versement d’une certaine somme et de ne pas exécuter son engagement moyennant le paiement d’une somme).

B. La consécration par l’ordonnance de 2016

La nouvelle solution adoptée, tend à renforcer la sécurité et l’efficacité de la promesse unilatérale. L’ordonnance propose une gradation des sanctions en fonction de l’intensité de l’engagement : révocation de l’offre sanctionnée par l’allocation de dommages et intérêts excluant la perte des bénéfices attendus du contrat non conclu, et révocation de la promesse unilatérale sanctionnée par la conclusion « forcée » du contrat. Le texte codifie par ailleurs la solution jurisprudentielle actuelle sur la nullité du contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence

Projet Catala ; projet de loi pour l’outre-mer validé par le Gouvernement.

Le législateur a voulu un plus grand poids au devoir d’information puisqu’en cas d’omission cela peut entrainer la nullité