L’empiétement et la construction sur le sol d'autrui - Commentaire Cass 11 février 2015

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→ L'empiétement est considéré comme une expropriation d'utilité privée. Les juges veulent protéger à tout prix le droit de propriété, conserver son caractère inviolable et sacré.

→ L'arrêt ainsi en ne prenant pas en compte les prétentions de la société industrielle quant à l'appropriation du bien, en caractérisant un empiétement, reste sur la lignée intransigeante de la jurisprudence

II – L'affirmation du caractère immobilier de l'action en suppression de l'empiétement

A – L'action de remise en état des lieux : une action immobilière pour les hauts magistrats

→ l'article 2227 dispose : Le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve les actions réelles immobilières se prescrivent par 30 ans à compter du jour où le titulaire d'un droit à connu ou aurait du connaître les faits lui permettant de l'exercer.

→ Les actions réelles concernent les droits sur la chose : Elles visent donc les propriétaires, les possesseurs, ect … Les actions personnelles sont dirigées contre une personne et sont fondée sur une créance

→ Les actions réelles disposent d'un délai de prescription de 30 ans contre 10 ans pour les actions personnelles

→ En l'espèce, les demandeurs estiment qu'un empiétement n'étant pas caractérisé, l'action ne peut avoir comme objet l'immeuble puisque aucune atteinte ne lui aurait été porté. Tout au plus un trouble du voisinage serait caractérisé et donc une action personnelle serait possible.

→ Cependant en définissant l'existence d'une action immobilière, la cour de cassation suit une logique cohérente : Ayant jugé en premier lieu qu'un empiétement était caractérisé, l'action immobilière en découle automatiquement. Il ne peut donc en être autrement. Et donc finalement tout l'arrêt trouve son intérêt dans la caractérisation en premier lieu de l'empiétement ou non, car cela influence le régime juridique applicable par la suite.

B – Une jurisprudence trop rigide ?

→ l’on peut en effet objectivement déplorer le caractère extrêmement automatique de la jurisprudence actuelle : Un empiétement menant directement à une possible destruction si le propriétaire lésé en exprime le souhait.

→ Cependant,le juge pourrait utilement évaluer le préjudice réel et tenir compte de la bonne foi ou non de l’auteur des travaux. En effet un empiétement non intentionnel et possiblement réparable ne serait-il pas préférable à la destruction complète d'un ouvrage ? C'est une jurisprudence protectrice dans un seul sens : la victime de l'empiétement est favorisée intégralement au dépit de l'ignorance non malveillante du responsable de l'empiétement dans certain cas.

→ Des solutions alternatives à la démolition pourraient objectivement être trouvées selon les cas d’espèce, par exemple en prescrivant le transfert de la propriété empiétée, ou en décidant le versement d’indemnités d’occupation au propriétaire dont le tréfonds est occupé, comme cela se pratique notamment en Allemagne.