Commentaire arrêt Cass 1ère 30 janvier 2007

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cet arrêt, il était acquis en jurisprudence que l’absence ou le dépassement de pouvoir d’un mandataire pouvait néanmoins engager le mandant sur le fondement de l’apparence. Mais en l’espèce, la Cour de cassation a opéré un revirement en jugeant qu’un compromis de vente signé par un agent immobilier titulaire d’un mandat exclusif de vente mais non autorisé pour conclure ce contrat ne s’impose plus au propriétaire car « le mandat apparent ne peut tenir en échec ces règles impératives », ces règles impératives étant celles prévues par la loi Hoguet (II).

II) Exclusion de la théorie du mandat apparent en matière immobilière

Cet arrêt constitue un tournant jurisprudentiel car désormais, la théorie du mandat apparent n’a plus vocation à s’appliquer dans le domaine des transactions immobilières soumises aux règles impératives de la loi Hoguet (A)

Effacement de la théorie du mandat apparent devant les termes de la loi Hoguet

Depuis un arrêt de principe rendu par l’Assemblée plénière le 13 décembre 1962, la Cour de cassation avait admis que « le mandant peut être engagé sur le fondement d’un mandat apparent, même en l’absence de faute susceptible de lui être reprochée, si la croyance du tiers à l’étendue des pouvoirs du mandataire est légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier les limites exactes de ces pouvoirs ».

Par la suite, les effets du mandat apparent ont été admis par de nombreuses décisions en cas de dépassement par un mandataire de ses pouvoirs, mais aussi en l’absence de tout mandat.

Cette théorie du mandat apparent permettait de protéger les intérêts des tiers qui traitaient avec le mandataire prétendu à la condition que la croyance du tiers dans les pouvoirs du mandataire apparent soit légitime.

Effectivement, par un arrêt rendu par la chambre commerciale de la Cour de cassation en date du 23 janvier 2007, la Haute juridiction a admis que « pour bénéficier d’un mandat apparent, le tiers doit démontrer qu’il a pu légitimement croire à l’étendue des pouvoirs du mandataire apparent ». La cour de cassation appréciait in concreto la légitimité de la croyance du cocontractant en vérifiant par exemple la bonne foi du tiers. Mais surtout, il appartenait au tiers de démontrer que les circonstances l’autorisaient à ne pas vérifier l’étendue exacte des pouvoirs du mandataire apparent.

Si cette théorie du mandat apparent perdurent dans de nombreux domaines, dans d’autres, comme par exemple en matière immobilière, on constate un effacement.

En l’espèce, la Cour d’appel avait jugé, en se fondant sur la théorie du mandat apparent que la propriétaire était engagée par les actes conclus en son nom par l’agent immobilier.

Cependant la Cour de cassation a cassé l’arrêt de la Cour d’appel considérant que le mandat de vente donné à l’agent immobilier ne l’autorisait pas à signer au nom du mandataire.

En d’autres termes, lorsqu’est en cause l’application des règles impératives issues des articles 1er et 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et de l’article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, il ne peut être fait application de cette notion de mandat apparent.

La Cour de cassation considère que la théorie de l’apparence est rejetée dans un domaine où le mandat écrit est obligatoire, en l’occurence en matière immobilière.

En effet, elle ne peut tenir en échec les règles impératives de la loi Hoguet et de son décret qui règlementent ces activités.

La loi ALUR, publiée au Journal officiel le 26 mars 2014, vient confirmer cette position adoptée par la cour de cassation dans la mesure où, même si elle vient modifier certaines dispositions de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 relative aux professionnels de l’immobilier, aucune modification n’est apportée aux articles 1er et 6.

Les principales modifications portent sur trois grandes séries de dispositions qui portent sur

« les modalités de délivrance de la carte professionnelle par le président de la chambre de commerce et d’industrie territoriale (CCIT) compétente, pour une durée limitée rattachée à une obligation de formation continue », « l’instauration de garanties financières et déontologiques, avec l’obligation de contracter une garantie financière tant au profit des collaborateurs que des professionnels, pour les personnes habilitées par un titulaire de la carte professionnelle » et

« de nouvelles modalités de contrôle de la déontologie des professionnels de l’immobilier avec la création d’un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières et de commissions régionales et interrégionales de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières. »

B) Une protection renforcée du mandant néfaste à la sécurité de l’acquéreur

Traditionnellement, dans de nombreux domaines, il arrive fréquemment qu’une personne puisse se trouver engagée par un mandataire apparent, c’est-à-dire quelqu’un qui n’avait pas reçu d’elle un pouvoir de représentation, mais dont le comportement a pu de façon légitime induire le tiers en erreur sur ce point.

C’est à cet égard que l’on considère que les tiers acquéreurs bénéficient d’une protection dans la mesure où la jurisprudence admet à certaines conditions que cette apparence de mandat puisse engager le faux mandant à l’égard du tiers.

Cependant, en matière immobilière, cette théorie de l’apparence ne trouve pas à s’appliquer puisque « le mandat apparent ne peut tenir en échec » les règles impératives issues des articles 1er et 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et de l’article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972. Ces règles fixent qu’en matière immobilières, la présence d’un mandat écrit est obligatoire.

Ce mandat écrit comporte des clauses dans lesquelles le mandant a préalablement fixé les limites du pouvoir du mandataire.

Ainsi, il appartient à tout candidat acquéreur de faire preuve de prudence en demandant à l’agent immobilier de justifier de l’étendue de son mandat. Autrement dit, l’acquéreur doit redoubler de vigilance dans la mesure où il ne peut se prévaloir de la théorie du mandat apparent pour contraindre le vendeur à la signature de l’acte