Les banques participatives: dites banques islamiques:

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L’organisation pour la comptabilité et l’Audit des Institutions Financières Islamiques, AAOIFI, définit la Mourabaha dans l’annexe D de ces normes de conformité n°8 comme étant :

« La revente d’un bien au prix de revient initial majoré d’une marge bénéficiaire déterminée et acceptée. La marge bénéficiaire peut être, soit un pourcentage du prix, soit une somme forfaitaire qu’elle ne soit pas assortie d’une promesse préalable elle constitue alors une Mourabaha courante/ordinaire ou avec une promesse d’achat de la part de la personne désireuse d’obtenir une marchandise par le biais de l’institution et elle constitue une Mourabaha bancaire. La Mourabaha constitue une forme des ventes amânah (vente fiduciaire) qui consiste à déterminer/préciser le prix d’achat ou de revient de la chose vendue (avec le rajout des dépenses ordinaires) ».

Dans cette optique, l’art. 9 de la recommandation relative aux produits Ijara, Moucharaka et Mourabaha tout contrat par lequel un établissement de crédit acquiert, à la demande d’un client, un bien meuble ou immeuble en vue de le lui vendre à son coût d’acquisition plus une rémunération convenue d’avance.

Les différents types de Mourabaha :

Il existe plusieurs types de Mourabaha. Or, la loi marocaine passe certains d’entre eux sous silence. Elle ne reconnaît que la Mourabaha avec ordre d’achat, et exclut la Mourabaha Tawarruq et la Mourabaha Inversée. Ces deux contrats, n’étant pas utilisés dans le secteur de l’immobilier, ne feront par conséquent pas l’objet d’une analyse poussée.

- La Mourabaha inversée :

Elle est dite inversée parce que la Mourabaha se fait pour le compte du financier et non du client ou de l’investisseur. L’instruction fiscale française l’a définie ainsi : « une opération de dépôt rémunérée par une opération de Mourabaha est une opération de rémunération de liquidités, généralement à court terme (moins d’un an), à l’issue de laquelle un client achète au comptant, directement ou indirectement (par l’intermédiaire de ce financier ou d’un autre intervenant), au moyen des liquidités dont il dispose, placées préalablement sur un compte ouvert à son nom auprès dudit financier, un actif qu’il revend à brève échéance à ce dernier avec un différé de paiement moyennant rémunération, qui constitue, à l’identique du revenu du financier, le revenu du client ».

- La Mourabaha Tawarruq :

Sous les termes de l’instruction fiscale française, c’est une opération de financement au terme de laquelle le client achète un actif qui n’est ni immeuble ni une société à prépondérance immobilière non cotée au sens du code général des impôts, auprès d’un financier, avec un différé de paiement et donc moyennant rémunération pour ce financier, qui le revend ensuite au comptant à un tiers.

Le client achète ici un actif avec l’intention de le revendre et utilise un décalage de paiement entre les deux opérations pour se constituer des liquidités. L’opération est généralement assise sur des matières premières (pétrole, cuivre …)

- La Mourabaha avec ordre d’achat :

La Mourabaha avec ordre d’achat est un contrat de financement où le financier procède à l’achat initial de l’actif sur ordre du client, le donneur d’ordre, lequel connaît et accepte le prix d’acquisition. En France, la revente de l’actif par le financier au client intervient dans un délai qui ne peut excéder 6 mois à compter de l’acquisition dudit actif, alors qu’au Maroc le délai est libre, le législateur n’annonce aucune disposition en la matière. Le client doit être clairement informé de la plus-value qui lui est réclamée par le financier par rapport au prix initial que ce dernier a effectivement réglé pour l’acquisition de l’actif concerné.

Conditions de la Mourabaha :

Le défaut de l’une des conditions, requalifie le contrat de la Mourabaha à un contrat de financement classique.

- Le contrat de vente d’un bien immeuble exige l’enregistrement auprès de la conservation foncière ;

- Le bien immeuble doit être construit, réel, existant, et déterminable ;

- Il faut que le client sache au préalable le prix d’achat réel (prix direct + les frais) ;

- La pierre réel : le vrai immeuble réel ;

- La pierre papier : les droits immobiliers et les actions boursières … etc. tout ce qui est inhérent au financement immobilier.

- Le contrat doit contenir 3 parties : le client donneur + l’établissement de crédit + l’intéressé titulaire

- La conformité du contrat à l’art. 2 du DOC (cause - objet – consentement – capacité)

- Le délai de la revente : c’est le délai entre l’achat et la revente du bien (durant ce délai, l’établissement engage sa responsabilité).

En France, il est limité à 6 mois, alors qu’au Maroc, la vente et la revente s’effectue en même temps.

- Le client doit connaître sa marge bénéficiaire.

Le comité de conformité à la chariâa qui donne des solutions pour les questions de cette marge.

Comment le contrat de Mourabaha fonctionne ?

Les parties :

- L’acheteur bénéficiaire du financement :

Toute personne physique ou morale dotée de la personnalité juridique a le droit de se financer à crédit, du moment que ce financement est conforme à l’éthique musulmane et qu’il demeure dans les limites de l’endettement légal et chariatique.

- Le vendeur initial, propriétaire initial du bien

Il s’agit du premier vendeur du bien immeuble, objet du financement Mourabaha ; il procède à la première vente au comptant au deuxième vendeur (la banque financière), et il est obligatoirement une tierce personne.

- Le financier vendeur :

Il agit en qualité d’intermédiaire financier, en utilisant la forme juridique d’acheteur-vendeur.