Le Bail commercial cas

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La révision annuelle ou conventionnelle : Cl d’échelle mobile – Cl recette

Dérogation aux règles ce dessus, les P peuvent convenir d’indexer le loyer par la mise en œuvre d’une Cl d’échelle mobile ou de le faire varier en application d’une Cl-recette.

- Cl d’échelle mobile : mécanisme de loyer par indexation sur un indice choisi par les P. Est fixé librement par la convention des P en ce qui concerne : révision, seuil, caractère automatique, necessiT d’une notif préalable… indice retenu doit avoir relation directe avec objet de la convention ou act de l’une des P. Pour éviter de générer variation sans rapport avec évolution de la valeur loc art L 145-39 dispose que si application de l’indexation entrainer une augmentation/diminution de plus du quart (par rapport au dernier loyer), la P intéressée peut saisir le juge pour que le loyer soit fixé a la valeur locative. Cette révision peut se combiner avec la révision triennale de droit commun.

- Cl-recette : loyer peut être valablement fixé en fonction du chiffre d’affaires du preneur. Dans ce cas la révision du loyer échappe aux mécanismes légaux et ne relève que de la convention. C’est seuelemT si la Cl relative au loyer est ambigu ou imprécise que le juge aura le PVR de l’interpréter par une recherche de la volonté des P.

SECTION 2 : LE DROIT AU RENOUVELLEMENT

La ppT commL = c-a-d le Dt au renou du bail est le dispositif central du statut des baux commerciaux. Pour en bénef le preneur doit remplir certaines conditions.

I) CONDITION DU DROIT AU RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL

Dt renou du bail est d’ordre public. Aucune Cl y faisant obstacle ne peut être inséré dans le bail commL. Titulaire du bail bénef du Dt de renou a condition que bail entre dans le champ d’application du statut + satisfaire a des conditions légales :

- ppR du fonds exploité dans les lieux loués, Dt qui se transmet avec le fonds et bénef aux successeurs. En cas de loc-gérance = ppR du fonds conserve Dt de dmd le renou du bail, bien qu’il n’exploite pas personnellemT le fonds.

- Commercant doit être immatriculé (RCS-Registre des métiers)

- Coexploitation = si bail consenti par pls preneur/indivisaires, l’exploitant du FDC bénef des dispositions ci-dessus même en l’abs d’immatriculation

- Décès du preneur = mêmes dispositions aux héritiers ou ayants droits, bien que n’exploitant pas le FDC, peuvent dmd maintien de l’immatriculation de leur ayant cause pour le bien de la succession

- Loc-gérance = ppR du fonds bénef des dispositions sans avoir à justifier de l’immatriculation

- FDC exploité dans les lieux au moins 3 ans consécutifs avant la date qui précède expiration du bail/reconduction

- Défaut d’exploitation est une cause de déchéance du Dt au renou, sauf motifs légitimes. Bailleur ne peut refuser renou pour ce motif qu’âpres avoir adressé au preneur une mise en demeure par acte d’huissier restée sans effet pdt 1 mois.

- Si bail autorise = possible loc-gérance d’un conjoint

- Cas de cession du FDC pour act différente moins de 3 ans avant la fin bail, indispensable d’obtenir du ppR des murs, outre son accord pour cession du fonds, une promesse de renou du bail

II) LA PROCEDURE DE RENOUVELLEMENT

Le renou n’est pas automatique, il suppose une initiative par le bailleur ou par le preneur.

A) le renou a l’initiative du bailleur

- congé avec offre de renou (rarement sans offre de renou) donné pour dernier jour du trimestre civil, au moins 6 mois à l’ avance par acte judiciaire

- préciser motifs, sous peine nullité, et indiquer que le loc qui entend, soit contester le congé, soit dmd le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avt expiration d’un délai de 2 ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

- bailleur qui souhaite modif du loyer = dans congé ou dans réponse faire connaitre le loyer proposé. A défaut nouveau loyer ne sera du qu’a compter de la dmd qui en sera faite ultérieurement.

B) renou a l’initiative du preneur

- dmd soit dans les 6 mois qui précédent l’expiration du bail, le cas échéant, à tout moment au cours de sa reconduction. Dmd signifiée par acte judiciaire au bailleur.

- si notifier refus de renou = indiquer sous peine de nullité que le loc, qui entend soit contester le refus de renou, soit dmd le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avt expiration d’un délai de 2 ans à compter date a laquelle est signifiée le refus de renou

C) reconduction tacite

A défaut de congé par bailleur/preneur = bail ne prend pas fin, il se poursuit par tacite reconduction au delà du terme fixé par le Ct. Le bail commL ne peut cesser que par l’effet d’un congé.

D) fin du bail en cours

Principe = avec offre de renou. Bail renouvelé est un nouv Ct. Les P peuvent décider de modif les Cl et conditions du bail.

E) durée du nouveau bail

Durée du bail renouvelé est de 9 ans sauf accord des P pour une durée plus longue. Durée peut être modifiée par les P d’un commun accord. Faculté de résiliation existe aux mêmes conditions que le bail d’origine.

F) point de départ du bail renouvelé

Nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, le cas échéant de sa reconduction, cette dernière date étant soit celle du congé, soit une dmd de renou, le premier jour du trimestre civil qui suit cette dmd.

III) REFUS DE RENOUVELLEMENT

Peu nombreux et strictement encadré par la loi. Donner lieu a compensation financière au profit du preneur évincé. Mais certains cas sans indemnisation.

A) les cas de refus de renou dans indemnité d’éviction

- Existence d’un motif grave et légitime : manquement du loc aux O (obligations) qui découlent du Ct, doivent être assez grave/répété pour rendre impossible les relations contractuelles : non paiement du loc, défaut d’entretien,