LA PROCEDURE DE L’IMMATRICULATION FONCIERE

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- la procédure d’imm est particulière pour chaque immeuble, mais une immatriculation groupée est possible dans certains cas (plusieurs propriétaires peuvent provoquer l’immatriculation simultanée de leurs immeubles si ces derniers sont contigus. Chaque requérant dépose une réquisition et la procédure est lancée en même temps (moins couteux).

- De même dans les secteurs soumis aux opérations de remembrement rural, l’immatriculation est poursuivie pour l’ensemble des immeubles qui s’y trouvent et l’immatriculation est obligatoire. (Mieux exploiter, mieux rentabiliser).

- la procédure d’immatriculation est sans frais pour l’ensemble des propriétés rurales, des zones d’immatriculation d’ensemble (dahir 25 juillet 1969).

- une fois qu’un immeuble est immatriculé il reste soumis et pour toujours au régime des livres fonciers, il est retiré du régime des immeubles melk (non immatriculés).

CHAPITRE 1 LA PROCEDURE DE L’IMMATRICULATION FONCIERE

- Pour être soumis au régime des livres fonciers, l’immeuble doit être immatriculé.

- Cette procédure est en principe adm avec toutefois le cas échant des phases judiciaires en cas d’opposition ou de refus d’immatriculation.

- En tunisie elle est judiciaire (prononcée par le juge et non le conservateur).

- L’acte par lequel la procédure est introduite consiste dans le dépôt d’une réquisition d’un immeuble à la conservation foncière.

- La réquisition est remise au conservateur qui en délivre récépissé doit contenir un certain nombre de renseignements énumérés par l’art 13 : identité complète du requérant, état civil, nationalité régime applicable, description de l’immeuble avec ses tenants et aboutissants, affirmation de la possession, les droits réels existants sur l’immeuble.

- En même temps que sa réception, le déposant dépose tout les titres de propriété, contrats, et tout document de nature à faire connaitre les droits réels (droit de propriété existant sur l’immeuble)

- Pour acquérir l’immatriculation, les personnes qui peuvent le demander : (art 10 du dahir)

- Propriétaire, copropriétaire en indiquant l’identité des autres copropriétaires

- Les détenteurs des droits réels (usufruit, usage et d’habitation, d’emphytéose, d’antichrèse.

- Détenteurs d’un droit réel résultant d’un démembrement du droit de propriété admis par le droit musulman tel que le droit de Guelsa, de Gza, de Dzima.

- Les détenteurs de servitude foncière et d’hypothèque avec le consentement du propriétaire.

- Le créancier hypothécaire non payé à l’échéance qui en vertu d’un jugement qu’il a obtenu contre son débiteur entreprend une saisie immobilière. ( Pour garantir le paiement, par exemple la banque). Art 12

- Le dépôt de la réquisition donne lieux à la perception des taxes fixées par le décret du 12 aout 1963. (l’immatriculation des biens Habous sont exonérée, et l’immatriculation d’ensemble des propriétés rurales où les formalités sont sans frais à condition que les réquisitions d’immatriculation soient souscrites dans un délai d’un an à compter de la publication de l’arrêté ministériel délimitant la zone d’immatriculation d’ensemble.

SECTION I LES EFFETS DE LA REQUISITION D’IMMATRICULATION :

- une réquisition régulièrement déposée entraine le déroulement normal de la procédure d’immatriculation. Mais confère à l’immeuble une situation juridique particulière : « régime de pré immatriculation » ou état de quasi immatriculation.

- L’immeuble en cours d’immatriculation reste soumis au droit musulman tant que l’immeuble n’a pas été immatriculé. Toutefois en cas d’opposition à cette réquisition le fardeau de la preuve incombera à l’opposant même si ce dernier à la possession de l’immeuble. Alor qu’en droit musulman la présomption de propriété joue en faveur de celui qui possède l’immeuble. (chaf3a)

- Bien qu’en instance d’immatriculation, l’immeuble n’est pas juridiquement paralysé, il peut faire l’objet d’opérations juridiques, mais ces opérations juridiques sont soumises pour être valables à certaines prescriptions spéciales, observés en temps utiles (facteur temps).

- Il y a ainsi déjà une application de règles inspirées du formalisme des livres fonciers : régime de la pré-immatriculation.

- Le bénéficiaire d’un droit constitué ou modifié au cours de la procédure d’immatriculation doit en effet et s’il veut garantir son droit au jour de la décision d’immatriculation (art 83 et 84 du dahir 12 aout 1913 et art 6, 7,8 de l’arrêté viziriel du 3 juin 1915, c a d : 1- soit simplement déposer l’acte à la conservation foncière, ce dépôt étant mentionné au registre des oppositions et au jour de l’immatriculation de l’immeuble, si ce droit n’as pas été contesté il sera inscrit sur le titre foncier. 2- soit déposer l’acte à la conservation foncière et demander au conservateur sa publication au bulletin officiel, et si l’avis de clôture de bornage a déjà été publié au BO, un nouvel avis de clôture de bornage doit être publié afin qu’il existe toujours par faire opposition un délai de 2 mois au minimum à compter de la publication au BO du droit constitué ou modifié. En effet les oppositions se rapprochant au droit constitué ou modifié en cour de la procédure peuvent être encore reçues pendant ce délai.

L’immeuble peut être saisi vendu en totalité ou en partie, l’acquéreur aura comme choix de suivre l’une à l’autre des voies suivantes :

1) Ou bien déposer simplement l’acte à la conservation foncière et à la clôture de la procédure dès lors que le requérant initial acquière à la demande d’immatriculation, le droit de l’acquéreur serait inscrit sur le titre foncier, le titre foncier sera établi au nom du requérant vendeur

2) ou tout en déposant l’acte, il demande de faire publier cet acte au bo à titre de rectificatif de la réquisition initiale et reprendre à son nom la procédure d’immatriculation ( ou bien la poursuivre avec le vendeur en cas d’aliénation partielle). Et le titre sera établi au nom du nouveau requérant c a d l’acquéreur.