Droit notarial, vente et société civile immobilière

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- l'acte a été passé entre la rédaction des statuts et l'immatriculation de la société : si les actes étaient prévisibles lors de la signature des statuts, les associés peuvent donner mandat à l'un d'eux pour accomplir des actes avant l'immatriculation. Dans cette hypothèse, l'immatriculation de la société emportera reprise des actes passés pour son compte,

- - l'acte a été passé après l'immatriculation de la société au RCS : dans ce cas, il faudra une décision explicite de la société pour reprendre l'acte passé. Il faudra donc réunir les associés en assemblée générale afin de statuer sur la reprise.

Lorsque le fondateur passe un acte pour le compte de la société en formation, celui-ci doit indiquer dans l'acte sa qualité, mais aussi qu'il agit pour le compte de la société en formation.

Par exemple, il faudra indiquer au pied du contrat :

- « Monsieur _________ (Civilité), agissant au nom et pour le compte de la société en formation___________ (Dénomination sociale) ».

En cas de reprise des actes accomplis pour le compte de la société, la reprise sera rétroactive. Ainsi, l'acte sera réputé avoir été accompli par la société dès son origine.

Si la société ou les associés refusent la reprise d'un acte passé par l'un des fondateurs, l'article 1843 du Code civil prévoit que les personnes qui ont conclu les actes non repris sont responsables.

- Quelle fiscalité génère cet acte, tant pour le vendeur que vous l’acquéreur. Vous donnerez toutes indications utiles.

Les formalités postérieures promesse authentique portée au répertoire de l'étude, puis enregistrée 125 € dans le mois, purge du délai de rétractation loi SRU si les conditions sont remplies.

- Quelles sont les personnes qui doivent intervenir à l’acte, et à quel titre ?

Madame DA SILVA en tant que vendeur du bien. Monsieur MARCHAND en tant qu'époux habitant le logement de famille. Les parents de Madame DA SILVA en tant que donateurs du bien immobilier. La sœur de Madame DA SILVA en tant qu'héritière réservataire. Eugénie PUILLON et/ou Pierre PUILLON en tant que qu'acquéreur pour le compte de la future SCI Les Lilas.

- Indiquez les formalités postérieures que vous aurez à réaliser. Justifiez-les.

Les formalités postérieures et fiscalité sont la purge du délai de rétractation loi SRU, si les conditions sont remplies et pas de droit à payer.

2. Concernant la constitution de la société

- Rédaction : vous rédigerez les clauses suivantes : objet social, apports et capital, nomination du gérant.

La société civile immobilière Les Lilas, au capital de 1 000 euros, ayant son siège à 3 Rue Jean Eymar GAP, constituée pour une durée expirant le 23 mars 2020 et dont les statuts ont été établis suivant acte sous signatures privées en date du 15 mars 2017 à GAP, du …, immatriculée sous le numéro : RCS...

Mme Eugénie PUILLON,

Agissant au nom et en qualité de gérante de ladite société, nommé à cette fonction aux termes de l'article... des statuts. Spécialement autorisé à l'effet du présent acte, aux termes d'une délibération de l'assemblée générale des associés en date du... dont un extrait certifié conforme demeurera annexé aux présentes.

- Courrier : les fonds apportés par Pierre PUILLON proviennent des salaires de ce dernier. Celui-ci s’interroge sur la nécessité d’informer son épouse de la souscription des parts dans le capital de cette société civile. Quelle réponse lui apporter ? Qui sera propriétaire desdites parts ? Vous rédigerez un courrier à son attention, en utilisant l’entête que vous retrouverez en annexe.

[pic 1]

SCP Nicolas DUBREUIL – Joëlle MARTIN

31 rue Carnot

B.P. 12- CS5012

05000 GAP

Téléphone : 04.92.53.12.30

Télécopie : 04.92.53.12.31

E-mail : dubreuil-martin@notaires.fr

Le 23 mars 2017,

à 05000 GAP,

Cher Monsieur,

Je me permet de revenir vers vous afin de répondre à votre question. Pour apporter du numéraire (de l’argent), qualifié d’acquêt, l’accord du conjoint non apporteur n’est pas obligatoire (lire l’art. 1421 C.civ, gestion concurrente) ; En revanche, il faut avertir le conjoint non apporteur, sur le fondement de l’article 1832-2 du Code civil, de cet apport de bien commun à la société civile, car celui-ci peut revendiquer la qualité d’associé à hauteur de la moitié des parts souscrites (ou acquises, V. infra.) et pouvoir justifier de cet avertissement. Art. 1832-2 du code civil. « Un époux ne peut, sous la sanction prévue à l’article 1427 employer des biens communs pour faire un apport à une société ou acquérir des parts sociales non négociables sans que son conjoint en ait été averti et sans qu’il en soit justifié dans l’acte.

La qualité d’associé est reconnue à celui des époux qui fait l’apport ou réalise l’acquisition.

La qualité d’associé est également reconnue, pour la moitié des parts souscrites ou acquises, au conjoint qui a notifié à la société son intention d’être personnellement associé. Lorsqu’il notifie son intention lors de l’apport ou de l’acquisition, l’acceptation ou l’agrément des associés vaut pour les deux époux. Si cette notification est postérieure à l’apport ou à l’acquisition, les clauses d’agrément prévues à cet effet par les statuts sont opposables au conjoint ; lors de la délibération sur l’agrément, l’époux associé ne participe pas au vote et ses parts ne sont pas prises en compte pour le calcul du quorum et de la majorité.

Les dispositions du présent article ne sont applicables que dans les sociétés dont les parts ne sont pas négociables et seulement jusqu’à la dissolution de la communauté ». Vous êtes donc le bénéficiaire des parts sauf