Les obligations respectives des parties dans le contrat de bail

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Ainsi, le bailleur doit l’obligation de délivrance d’une chose en bon état de réparation au preneur peut importe les stipulations contractuelles et à n’importe quel moment durant l’exécution du bail puisqu’elle ne reprend pas l’argument des fonds du fond tendant à limiter l’exécution au jour de la prise en possession du local.

La cour de cassation prend donc une position visant en l’espèce à protéger la sécurité du locataire puisque la défaillance du système électrique peut en effet engendrer des dommages sur le local.

Par cet arrêt, la cour de cassation vient transposer une appréciation traditionnelle dans les relations entre les parties dans un bail d’habitation au bail commercial entre 2 professionnels. Cependant, on peut se demander si la décision rendue ne limite pas la liberté des parties et être intrusive dans sa volonté de protéger les locataires.

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- Un arrêt de restriction de la liberté des parties.

- Le détournement du rôle de la loi en matière de contrat de bail commercial.

La position de la cour de cassation vise à protéger la sécurité du locataire pendant l’exécution de son contrat de bail. Cependant, bien que l’espèce nécessite que le bailleur ne s’exonère pas de son obligation de réparation, on peut s’interroger sur la valeur d’une telle décision et du moyen utilisé pour contraindre le bailleur à s’exécuter.

Dans le droit des contrats, la loi a un rôle particulier : elle dispose des droits et obligations des parties dans le cas où le contrat demeure silencieux. Ici, nous avons à faire à un contrat de bail où les parties effectuent une pratique courante : le transfert de charges ou la limitation de certaines de leurs obligations. En statuant ainsi, la Haute Juridiction vient limiter la portée de ces aménagements en plaçant des obligations au dessus de toute modification contractuelle. Cette préservation n’est ici ni justifiée par la force majeure, ni par l’ordre public.

De ce fait, la loi est utilisée par la cour de cassation dans un but étranger à celui de suppléant du contrat puisque, dans cet arrêt, on peut finalement déduire que les juges posent un modèle de contrat de bail dont certains aspects ne peuvent être soumis à discussion entre les parties. Ainsi, le juge risque réduire trop fortement l’essence même du contrat : la liberté pour les parties de contracter et de discuter des obligations du contrat.

Cet arrêt est issu d’un mouvement assez récent qui vient restaurer la pleine efficacité de l’obligation de délivrance du bailleur

- Un mouvement jurisprudentiel récent.

L’arrêt rendu par la cour de cassation le 20 janvier 2009 concerne une problématique faisant l’objet d’une jurisprudence abondante.

La position des juges du droit est identique concernant d’autres obligations du bailleur puisque dès le 31 mai 1989, la 3ème chambre civile se positionne contre l’exonération de l’obligation d’entretien du bailleur par une stipulation contractuelle.

Concernant l’obligation de délivrance, la position des juges du droit est récente. L’arrêt étudié ici vient confirmer un mouvement jurisprudentiel qui vient valider les clauses dérogatoires mais en limite l’efficacité en mettant à la charge du bailleur une obligation intangible et continue de délivrance, position prise dans des arrêts du 9 juillet 2008 et du 10 décembre 2008.En statuant ainsi, la cour de cassation semble conférer une portée à l’obligation de délivrance proche de l’ordre public.

De plus, cet arrêt trouve une logique en ce qui vient prévenir le risque de dommages.

En effet, quelques mois plus tard, dans un arrêt du 2 avril 2009, la cour de cassation renforce l’obligation de délivrance du bailleur dans le cas où le risque lié à la non-conformité des installations électriques d’un local s’est réalisé : le bailleur peut se voir imputé la faute de l’inexécution de cette obligation dans le cas où un incendie lié au défaut a touché le local.