COURS DROIT CIVIL DES CONTRATS SPECIAUX

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-Caducité = sanctionne l’imperfection du contrat. Quand il manque une clause au contrat par exemple.

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La promesse se distingue du contrat de vente qui ne se formera que si le bénéficiaire de la promesse lève l’option. La promesse a pour effet de conférer au bénéficiaire la possibilité de conclure le contrat par son acceptation. Celui-ci reste libre de lever l’option ou de ne pas la lever. Mais il ne dispose encore avant la levée de l’option d’aucun droit réel sur le bien dont la vente est promise. Il est seulement titulaire d’un droit personnel, d’une créance, et comme toute créance la promesse peut être transmise aux ayant droits du bénéficiaire. Cette libre transmissibilité ou libre cessibilité est toutefois parfois exclue lorsque la promesse a été conclue intuitu personae.

Cas de la rétractation du promettant : Si l’option est levée dans le délai conventionnellement prévu, le contrat envisagé est formé et le promettant ne pourrait alors plus rétracter sa promesse.

Si l’option n’est pas levée dans les délais, le contrat envisagé n’est pas formé, la promesse devient caduque. Le bénéficiaire n’encourt aucune responsabilité. Il n’est pas obligé de conclure l’opération promise puisque seul le promettant a déjà donné son consentement au contrat promis.

Tout au plus, si une indemnité d’immobilisation a été convenue, le bénéficiaire de la promesse qui ne lève pas l’option va en principe la perdre aux profits du promettant.

En cas de défaillance d’une condition suspensive, le bénéficiaire qui renonce à l’achat aura droit au remboursement intégral de l’indemnité d’immobilisation initialement versée.

En cas de prompte rétractation de la promesse dans le délai d’option, le promettant est fautif car il ne peut pas en principe se rétracter pendant le délai d’option ouvert aux bénéficiaires. Le problème qui se pose est celui des sanctions applicables. Trois situations :

Primo : la rétractation ne peut être sanctionnée que par la responsabilité contractuelle. Arrêt (plaquette) cass. Civ 3ème 15 décembre 1993 91-10199. Arrêt Cruz Godard. La levée d’option postérieure à la rétractation du promettant, exclu toute rencontre des volontés réciproques des parties. Il en résulte par conséquent de l’article 1172 c.civ que seuls les dommages et intérêts peuvent être accordés au titre de la responsabilité contractuelle et non la conclusion forcée du contrat projeté.

Secundo : le sort de la vente conclue avec le tiers dépend de la bonne ou de la mauvaise foi de celui-ci. Si en violation de la promesse unilatérale le promettant a par ex vendu le bien à un tiers, cet acte de disposition reste en principe valable car émanant d’un propriétaire. Toutefois, lorsque le tiers est de mauvaise foi, il connaissait l’existence de la promesse, cette faute du tiers, même en dehors d’une véritable collusion frauduleuse avec le promettant suffit à justifier l’inopposabilité ou la nullité de son acquisition au bénéficiaire qui pourra alors lever l’option. En l’Etat actuel de la jurisprudence il n’est pas admis que l’inopposabilité déclarée ou la nullité prononcée puisse permettre aux bénéficiaires de se substituer au tiers acquéreur de mauvaise foi.

Tertio : le promettant ayant promptement rétracté son engagement devra, au-delà des DI dus au titre de la responsabilité contractuelle, restituer au bénéficiaire l’indemnité d’immobilisation éventuellement perçue.

Partie III : Le pacte de préférence :

Le pacte de préférence est le contrat conclu entre le promettant (par ex le propriétaire d’un bien) et un bénéficiaire par lequel le premier s’engage en cas de conclusion d’un second contrat déterminé (par ex une vente) à donner la préférence/priorité au second à prix égal et conditions identiques.

Titre 1 : la nature juridique du pacte de préférence :

Le pacte de préférence est un contrat innommé (pas nommé par le Code civ). La nature juridique du pacte de préférence a été discutée. On l’a parfois rapproché de la promesse unilatérale de vente.

Primo : ce sont tous des contrats unilatéraux. Dans les deux cas seul le promettant est engagé.

Secundo : l’exigence d’une chose déterminée vaut dans les deux cas.

Tertio : ces deux contrats sont cessibles à des tiers sauf clause contraire.

.Ces rapprochements ne tolère toutefois pas une confusion car le promettant dans le pacte de préférence (par ex en cas de vente) ne s’est pas engagé à vendre mais seulement à accorder la priorité en cas de vente éventuelle. Le pacte de préférence faisant naître un droit de préférence ou droit de priorité aux profits du bénéficiaire, lequel droit constitue un simple droit de créance de nature mobilière envers le promettant.

Le pacte de préférence est transmissible aux ayants droits du bénéficiaire, le droit de préférence est imprescriptible (arrêt cass.civ 22 décembre 1959 Bernand de Vaux c/ Bonnafou pourvoi 11797).

Titre 2 : les conditions de validité du pacte :

Le pacte de préférence est soumis au droit commun des contrats : il faut que soient remplies 2 conditions spécifiques : que son objet soit suffisamment déterminé, décrit (avec précision) et il faut prévoir un délai afin de laisser au promettant la possibilité de traiter avec un autre contractant si le bénéficiaire décline l’offre de contrat.

Titre 3 : les effets :

La préférence ne peut jouer que si l’acte projeté par le souscripteur du pacte est identique à celui pour lequel la priorité a été réservée. Ainsi une préférence pour une vente ne peut jouer en cas de donation. Il convient cependant de respecter l’esprit du pacte conformément au droit commun. C’est la raison pour laquelle le souscripteur ne doit pas sous peine d’engager sa responsabilité, passer un acte qui sans méconnaitre le pacte lui-même, plonge subséquemment celui-ci dans l’impossibilité d’être honoré.

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