Les limites du droit de propriété

...

- Les limites au droit de disposition, l’abusus

Le droit de disposition, aussi appelé abusus, peut être défini comme le droit de disposer librement du bien. C’est-à-dire de faire ou ne pas faire des actes de transformation, de destruction, de vente, de démembrement, de transmission, d’abandon. Les différents droits de préemption, constituent l’une des limites au droit de disposition. Alors que le droit de disposer est un élément essentiel du droit de propriété, la loi confère en certaines circonstances aux personnes publiques ou privées le droit de préempter certains biens, privant leur propriétaire de la liberté de choisir le futur acquéreur de son bien et d’ainsi librement disposer. Il en existe plusieurs types : le droit de préemption urbain, le droit de préemption de la SAFER, le droit de préemption du locataire.

Nous pouvons illustrer cela par les renseignements délivrés par le certificat d’urbanisme. Le certificat d'urbanisme est un document administratif facultatif et gratuit destiné à donner des informations sur les règles d’urbanisme applicables à un terrain. Il délivre une information sur la constructibilité et les droits et obligations attachés à ce terrain. Tout propriétaire d’immeuble est tributaire des contraintes d’urbanisme auxquelles son bien est soumis. Il ne peut en user que dans le respect de la destination du fonds. Cela peut par exemple porter sur une interdiction de construire à plus d’une certaine hauteur du sol. Si ces règles d’urbanismes ne sont pas respectées, des sanctions peuvent être prises, pouvant aller jusqu’à la destruction de la chose ne se conformant pas aux règles définies.

Si le droit de propriété connait des restrictions venant altérer l’usage au droit d’user, jouir et disposer de la chose sur le plan de l’intérêt générale, il en connait aussi sur le plan de l’intérêt privé.

- Les restrictions liées à l’intérêt privé du droit de propriété

- L’abus de droit

Le propriétaire est responsable d’après le droit commun si, par sa faute, il a causé un dommage à autrui, l’exercice légitime du droit de propriété s’arrêtant là où il y a faute. Ainsi, le propriétaire est responsable lorsqu’il use de sa propriété, non pas pour son agrément ou son profit personnel, mais uniquement dans l’intention de nuire à son voisin. Une affaire bien connut peut illustrer les limites au droit de propriété par l’abus de droit : l’affaire Clément-Bayard. Coquerel, propriétaire du terrain voisin de celui de la société Clément-Bayard, décide d’édifier une charpente. Il en a théoriquement le droit en vertu de l’article 552 du Code civil, cependant, cette construction avait pour but de nuire à la Société d’aérostats. Suite à cette affaire, le législateur en conclu que « le propriétaire n’est donc libre de retirer de sa chose que le maximum d’utilité qu’elle peut lui donner sans dommage pour personne. »

L’abus de droit peut aussi être considéré lorsqu’il y a empiètement. L'empiètement est le fait par une personne d'exercer un pouvoir ou une compétence qui appartient légalement à une autre institution ou à une autre personne. L’arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile du 5 décembre 2001, a rendu les conclusions suivantes suite à un empiètement, aussi minime soit-il : « toute atteinte est illégale et doit être sanctionnée ». La jurisprudence ajoute à cela que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité », article 545 du Code civil.

- Les troubles anormaux du voisinage

« Nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage », Cour de cassation, 2ème chambre civile, du 19 novembre 1986. La situation de voisinage comporte généralement des inconvénients. Les troubles anormaux du voisinage peuvent apparaitre comme une réelle limite au caractère absolu du droit de propriété lorsqu’il vient compromettre l’exercice d’un droit de propriété concurrent de par son caractère anormal, troublant et répétitif. Cette doctrine produit par la jurisprudence vient compléter en quelque sorte celle fondée par l’arrêt Clément-Bayard sur l’abus du droit de propriété. Nous l’avons vu précédemment, l’usage abusif du droit de propriété suppose une réelle intention de nuire au propriétaire voisin. Cette intention de nuire, volontairement, peut entrainer la réparation du dommage causé à autrui au moyen de contraindre un débiteur récalcitrant qui consiste à lui faire payer une certaine somme par jour de retard dans l’exécution de son obligation, cela s’appelle une astreinte. Le trouble peut être de différentes sortes telles que : sonore, visuel, olfactif.

- Les servitudes

L’article 637 du Code civil définit les servitudes comme « une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire ». Les servitudes ont pour but de faciliter l’exploitation des terres et l’usage de l’immeuble. Elles permettent d’organiser la structure de la propriété dans l’espace afin d’améliorer les rapports de voisinage. Elle peut être naturelle, conventionnelle, judiciaire, mais encore légale. Loi et règlement peuvent donc organiser les rapports de voisinage au moyen de servitudes légales d'intérêt privé. Cela signifie que l'aménagement des rapports de voisinage n'est pas laissé à la seule initiative des voisins particuliers. Certaines de ces servitudes sont réciproques en ce sens qu'elles pèsent de la même manière sur les deux fonds voisins. D’autres ne sont pas réciproques, et ne pèsent que sur un seul fonds, au profit de l'autre. C'est par exemple la servitude de passage. Les servitudes constituent une réelle atténuation au droit de propriété dans le sens où celles-ci sont imposées au propriétaire du fonds, qui lui-même est contraint de les respecter. Les servitudes les plus connues sont les servitudes de passage, permettent au propriétaire du fonds dominant de passer sur le fonds servant, et les servitudes de vue, elles permettent de préserver l'intimité de chacun, le Code civil impose des distances minimales pour créer des ouvertures dans une construction, à condition qu'elles permettent de ne pas voir chez le voisin.

Malgré le caractère absolu, perpétuel et exclusif du droit de propriété nous avons pu voir que cela n’était