Les avants-contrats

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- Sanction à l’inobservation du pacte de préférence

Cet arrêt du 26 mai 2006 est venu modifier sa jurisprudence quant aux conséquences d’une violation d’un pacte de préférence. Afin d’éviter la violation du pacte de préférence, il est aussi possible d’avoir recours à une interpellation du tiers envers le bénéficiaire.

- Nullité/ substitution de propriété

Avant que soit établie la jurisprudence suite à l’arrêt rendu le 26 mai 2006, le principe de la sanction suite à la violation du pacte de préférence consistait à reconnaitre la responsabilité civile contractuelle qui entrainait des dommages et intérêts. Avec l’apparition de cette nouvelle jurisprudence, des solutions avec une vision plus large ont été élaborées pour que le champ d’application de la sanction soit étendu. Est apparu la sanction de la nullité due à la violation sous deux conditions : si le tiers avait connaissance du pacte et que ce dernier avait la connaissance que le promettant avait l’intention de s’en prévaloir. L’arrêt du 25 mars 2009 est venu préciser le moment où il fallait rapporter cette double preuve.

La réforme a repris la solution dégagée par la JP. Il est possible alors de faire une action en nullité ou en substitution du tiers, si les deux conditions sont remplies : « si le bénéficiaire d’un pacte de préférence est en droit d’exiger l’annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d’obtenir sa substitution à l’acquéreur, c’est à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu’il contracté, de l’existence du pacte de préférence et de l’intention de s’en prévaloir ». Cette substitution du bénéficiaire signifie que le juge déplace les droits de propriété de l’acquéreur du bien au bénéficiaire du pacte de préférence. En l’espèce, la substitution du bénéficiaire dans les droits de l’acquéreur est refusée traduit par un rejet de pourvoi car les conditions ne sont pas remplies : « Il n’était pas démontré que la société Emeraude savait que Mme X avait l’intention de se prévaloir de son droit de préférence, la cour d’appel a exactement déduit […] que la réalisation de la vente ne pouvait être ordonnée au profit de la bénéficiaire du pacte ».

Ainsi, la cour admet pour la première fois, la possibilité de prononcer la substitution forcée du bénéficiaire au tiers, dès lors que les deux conditions sont réunies à savoir que l’acquéreur avait eu connaissance, lorsqu’il a contracté, de l’existence du pacte de préférence et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir.

Le second élément de cette double preuve est quasiment impossible à prouver

- Action interrogatoire, l’interpellation

Une interpellation du tiers bénéficiaire existe désormais en matière de pacte de préférence. Elle permet au tiers de demander par écrit au bénéficiaire de confirmer dans un délai fixé et raisonnable, l’existence d’un pacte de préférence et s’il entend s’en prévaloir (article 1123 alinéa 3) : « Le tiers peut demander par écrit au bénéficiaire de confirmer dans un délai qu'il fixe et qui doit être raisonnable, l'existence d'un pacte de préférence et s'il entend s'en prévaloir ». L’écrit devra mentionner qu’à défaut de réponse dans ce délai, le bénéficiaire ne pourra demander que des dommages et intérêts en cas de violation du pacte de préférence (article 1123 alinéa 4) : « L'écrit mentionne qu'à défaut de réponse dans ce délai, le bénéficiaire du pacte ne pourra plus solliciter sa substitution au contrat conclu avec le tiers ou la nullité du contrat. » Le tiers pourra alors solliciter l’annulation du contrat ou la substitution au contrat conclu entre le promettant et le bénéficiaire.