Les Avants-contrats

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Pour que la condition suspensive soit valable, celle-ci doit répondre à un certain nombre de critère.

L’évènement dont la réalisation constitue une condition suspense doit être :

- Suffisamment précis

- Licite et conforme à l’ordre public

- Il ne doit constituer qu’une modalité d’exécution de la vente

- Futur et incertain (l’événement est déjà intervenue, il faut que les parties n’en ai pas connaissance)

- Il doit être indépendant de la volonté des parties

Il existe 2 catégories de conditions suspensives :

- D’origine légale

- D’origine conventionnelle

D’origine légale est celle qui est prévu par la loi. On retrouve dans ces conditions suspensives, les conditions suivantes : d’obtention du financement nécessaire à l’acquisition.

D’origine conventionnelle sont celle insérée dans les avant-contrats à la demande des partis. Dans ce cas il faut préciser à qui bénéfice la condition suspensive. La condition suspensive doit contenir un délai pour que l’évènement se réalise. En l’absence de délai pour la réalisation une partie ne peut mettre en terme à la condition de son propre chef. Elle sera dans ce cas obliger de saisir le juge qui déclarera la condition défailli à l’expiration d’un délai raisonnable.

S’il existe un délai pour que la condition se réalise, on pourra rencontrer 2 cas de figures :

- la condition sait réaliser de ce faite, la vente est devenue parfaite.

- la condition ne sait pas réaliser est dans ce cas la vente devient caduque.

Tant que la condition suspensive n’est pas réaliser, ni le vendeur, ni l’acheteur ne peuvent demander la réalisation de la vente sauf si celui au profit duquel la condition a été stipulée renonce expressément au bénéfice de la condition.

Si la condition suspensive venez à ne pas se réaliser il existe deux cas de figure :

- La condition ne se réalise pas, par la faute de la partie au bénéfice de laquelle la condition avait été stipulé. Dans ce cas-là, la condition suspensive est réputée accompli.

- La condition ne se réalise pas et cette non réalisation n’est pas imputable a une faute du bénéficiaire de la condition. Dans ce cas, le non réalisation de la condition suspensive entraine la caducité de la vente.

La condition résolutoire est une condition qui a pour effet d’anéantir un contrat déjà formé. La condition résolutoire résultant de la survenance d’un évènement déterminé lorsqu’elle s’accomplit en porte révocation des obligations souscrite.

Elle a également un effet rétroactif.

PROTECTION DES CONSOMMATEURS DE BIEN IMMOBILIER

- Protection de l’acquéreur immobilier résultant des articles L.71-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Les articles L-171-1 et suivants organisent la protection des acquéreurs non professionnels qui ont conclu un avant contrat portant sur un bien immobilier. Le régime de protection qui est instauré est un régime d’ordre public.

- Champ d’application

- Les immeubles :

La règlementation s’applique à l’acquisition portant sur des biens immobiliers à usage d’habitation qui soit bâti où à construire.

Pour les immeubles mixtes (Les usages mixtes habitation et commerciale) le régime de protection n’a pas vocation à s’appliquer.

- Acquéreur bénéficient du régime de protection :

Le régime de protection ne concerne que les acquéreurs non professionnels.

Un acquéreur non professionnelle est une personne conclut un avant contrat pour des besoins privés et familiaux.

Ce qui ne sont pas concerné les personnes suivantes :

- les marchands de biens

- les promoteurs qui effectuant des travaux de rénovation

- personne morale de droit public (commune, département, état…),

- personne morale de droit privée (société, association…).

Les avant-contrats concernés par le régime de protection, sont les contrats suivant :

- Promesse synallagmatique de vente (compromis de vente)

- Contrat de réservation

- Promesse unilatérale d’achat

- Mécanisme de protection

- Délai de rétractation

Depuis la SRU (solidarité renouvellement urbain) le bénéficiaire d’un avant-contrat, a la possibilité de se rétracté pendant un délai de 7 jours commençant à courir :

- Le lendemain de la 1ère présentation de la lettre recommandé lui notifiant le compromis de vente.

- Le lendemain de la remise d’un exemplaire du compromis en main propre. Quand on procède à la mise en main propre d’un avant-contrat afin de purger le délai de rétractation, il est nécessaire de conservé une preuve de cette remise en main propre. L’acquéreur doit faire apposer une mention manuscrite qui est la suivante : « remis par […], le […], je reconnais avoir été informé, de la possibilité que j’ai de me rétracter, dans les 7 jours suivants la présente remis en main propre soit jusqu’au […]. »

Ce qui doit être notifié à l’acquéreur c’est la copie du compromis en lui-même ainsi que toutes les annexes qui sont attaché à l’avant-contrat.

Si les conditions de ventes venaient à être modifiées entre la signature de l’avant-contrat et la signature de l’acte authentique, il conviendrait d’établir l’avenant de compromis de vente ou une promesse unilatérale de vente.