Le transfert de propriété: étude comparée.

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est appuyé par le principe d’abstraction. Ce dernier implique le fait que les deux actes juridiques, le contrat de vente et l’acte de transfert, sont séparés et donc indépendant l’un de l’autre, même en ce qui concerne leur validité. Ce principe semble accentuer et faciliter la protection de l’acquéreur, il n’a pas besoin de s’occuper de l’origine de la propriété de son vendeur ou de sa bonne foi puisque, pour son acquisition de propriété, il suffit que le transfert de propriété soit valide, la validité du contrat de vente n’est en revanche pas pertinente. En Angleterre, ce principe n’existe pas, l’acquéreur doit toujours vérifier le titre de propriétaire du vendeur et la validité des documents. Cette vérification impérative explique le formalisme stricte du « deed » que nous avons évoqué.

Le transfert de propriété, sous entendu le transfert de droit, est effectué par la formalité de la publicité. C’est le dernier principe en Allemagne : le principe de publicité. La publication a un rôle « détergent », elle purge l’acte de tous ses vices.

En Angleterre, le transfèrt de propriété de la chose doit être enregistré au « land registration office ».

Pour ces deux pays, la publicité est un élément constitutif de la vente puisque le transfert des droits a lieu au moment de la publication au registre adéquate.

L’Angleterre et l’Allemagne ont donc conservé le régime applicable en droit romain à contrario, la France s’est émancipée de ce système en faisant du transfert de propriété un effet direct de la vente.

II- Le transfert de propriété : un effet direct de la vente

En France, le transfert de propriété s’effectue par le seul consentement des parties ce qui permet un transfert immédiat de la propriété (A). Cependant, cette instantanéité peut parfois se révéler dangereuse pour les parties (B).

A- Un transfert de propriété solo consensus en droit français

Le droit français s’inspire lui aussi du droit romain mais son évolution est différente. Par la suite, l’ancien droit a repris les règles du droit romain, le transfert de propriété était également distingué de la formation de la vente et s’accomplissait par la tradition de la chose. Mais, petit à petit une évolution apparait et, sous l’influence des notaires, la traditio devient fictive. Des clauses, insérées au contrat, remplacent la tradition réelle de la chose et permettent que le transfert de propriété de la chose s’opère au moment de la signature de la vente. Le Code civil a alors consacré cette évolution à l’article 1138 du code civil de 1804 qui considérait que le contrat opère transfert de propriété et des risques au moment de l’échange des consentements. Cette fonction a été reprise dans la réforme de 2016 à l’article 1196 « dans les contrats ayant pour objet l’aliénation de la propriété ou la cession d’un autre droit le transfert s’opère lors de la conclusion du contrat ». Le régime français est donc en rupture avec le droit romain.

L’article 1583 du Code civil prévoit que la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ». L’accord des volontés revêt donc un aspect fondamental, puisqu’il a pour conséquence le transfert immédiat de la chose. Le contrat de vente est donc l’unique contrat qui permet d’opérer le transfert de propriété de la chose à la différence des systèmes anglais et allemand. En France, le transfert de propriété de la chose est abstrait, instantané et automatique.

Le système français permet d’insérer au contrat de vente une clause permettant de retarder le transfert. C’est le cas lors d’un contrat à conditions suspensives, il faut que la condition soit remplie pour que le transfert ait lieu, le transfert de propriété est alors effectué de manière rétroactive. Il existe aussi la clause de réserve de propriété. Cette dernière permet de retarder le transfert et doit être ajoutée au contrat. Le vendeur devra alors garantir la conservation de la chose jusqu’au paiement total du prix qui entrainera le transfert définitif.

En France, la publicité du contrat de vente est obligatoire, cependant elle n’a qu’un effet relatif. Puisque le transfert des droits a lieu dès l’accord des volontés, la publicité ne sert qu’à opposer les droits réels aux tiers.

Le contrat de vente fait naitre un transfert immédiat de la propriété qui implique. Ce phénomène peut être source d’insécurité en ce qu’il néglige une nouvelle intervention qui permettrait une vérification supplémentaire.

B- Un transfert immédiat : une source d’insécurité

Nous venons d’observer que la France a choisi un consacrer le transfert de propriété comme un effet direct du contrat de vente. Cependant, ce choix peut sembler précaire sur différents points.

Nous avons évoqué la possibilité d’introduire une clause de réserve dans le contrat de vente français, puisqu’elle est inséré au contrat elle doit être acceptée par les parties, en particulier par l’acheteur qui la subit. Cette acceptation peut être un frein, le vendeur est suspendu à la décision de l’acheteur, ce qui peut donc être source d’insécurité pour le créancier. L’utilisation de cette clause n’est donc pas commune. A contrario, l’Allemagne n’a pas de telle clause, mais on peut remarquer qu’elle est induite dans le contrat puisqu’il faut un deuxième acte pour effectuer le transfert de propriété de la chose. Ainsi, l’acte ne sera créé qu’après paiement complet du prix. Cette « clause » n’existe pas en tant que telle mais on peut l’apparenter au système français, mais puisqu’aucune autorisation n’est requise elle est toujours présente. Cet exemple illustre le fait que les Etats peuvent protéger la partie qu’il souhaite, en France c’est l’acheteur alors qu’en Allemagne c’est le vendeur qui sera protégé.

En ce qui concerne la publicité nous sommes confrontés à deux systèmes : le système constitutif dont font parti l’Allemagne et l’Angleterre et le système déclaratif dont fait parti la France. En France, l’autorité́ chargée d’effectuer la publicité́ voit son rôle limité à une simple vérification de la forme de l’acte qu’on lui présente : respect des mentions obligatoires, vérification de l’identité́ des parties,