Commentaire article 1124

...

3 - Cass. 3è civ. 8 sept. 2010 n° 09-13345

—> Cet arrêt pose la question des conséquences, avant la levée de l'option, du décès du promettant qui laisse un héritier mineur placé sous le régime de l'administration légale sous contrôle judiciaire.

La cassation est intervenue, au visa de l'article 1589, au motif que « le promettant avait définitivement consenti à vendre et l'option pouvait être valablement levée, après son décès, contre ses héritiers tenus de la dette contractée par leur auteur, sans qu'il y eût lieu d'obtenir l'autorisation du juge des tutelles ».

Ainsi, le consentement du promettant à la vente ayant été donné et l'héritier mineur ayant, par suite, trouvé dans la succession l'obligation antérieure valablement contractée et transmise par le défunt, l'option peut être levée après son décès. Dès lors, l'autorisation du juge des tutelles n'avait pas à être sollicitée.

Cette décision entérine les solutions retenues par des arrêts antérieurs. Le décès du promettant entraîne la transmission de la promesse dans le patrimoine transmis aux héritiers. La vente n'est pas caduque et l'option levée, l'héritier, engagé par le consentement de son auteur, doit l'exécuter. L'obligation n'ayant pas été contractée par l'héritier mineur, l'autorisation du juge des tutelles est inutile.

La troisième chambre a donc maintenu sa jurisprudence. C'est au moment de la conclusion de la promesse que doivent être appréciées les conditions de validité qui en garantissent la sécurité : capacité, consentement et pouvoir de contracter.

4 - Cass. 3è civ. 11 mai 2011 n°10-12875

—> Confirmation des solutions appliquées depuis 1993.

« L'obligation du promettant est une obligation de faire consistant à maintenir l'offre pendant un certain délai qui peut être déterminé à l'avance » et « titulaire d'un simple droit de créance, le bénéficiaire de la promesse ne saurait invoquer qu'une obligation de faire (vendre le bien) ou de ne pas faire (ne pas vendre à un tiers pendant le délai d'option) ».

La cour casse l’arrêt au motif que la levée de l'option par le bénéficiaire de la promesse, postérieurement à « la rétractation du promettant, excluant toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir », la réalisation forcée de la vente ne pouvait être ordonnée.

5 - Cass. 3è civ. 26 sept 2012 n°10-23912

Lorsque la promesse de vente est assortie d'une indemnité d’immobilisation trop importante par rapport au prix de vente et qu’elle prive le bénéficiaire de sa liberté d'acheter ou de ne pas acheter, cette promesse est re qualifiée en contrat synallagmatique.

Cette décision tranche avec la position prise à la fin de l'année 2010 par la première chambre civile qui avait jugé qu'une indemnité d'un montant presque égal au prix de vente n'empêche pas la promesse de demeurer unilatérale (Civ. 1ère,