Arrêt de droit des biens

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Les héritiers des époux X. se pourvoient alors en cassation en 2012.

- Les prétentions des parties (Alejandro)

Les prétentions des demandeurs :

Les demandeurs, les X., vont donc se pourvoir en cassation contre l’arrêt rendu le 17 décembre 2009 par la cour d'appel de Mons. Ils vont contester que G. soit devenu propriétaire de la parcelle 328f par prescription acquisitive. Pour ce faire, ils vont tenter de démontrer que G. n'était pas possesseur de la parcelle en question.

Ils vont tout d'abord avancer l'argument de la vente de la propriété qui, selon eux, a entraîné automatiquement la perte de la volonté de se comporter comme le véritable propriétaire, donc la perte de l'animus.

Les demandeurs en déduisent que G. n’a pas pu posséder et prescrire, car il n'avait plus l'animus. Pour eux, il n'était que simple détenteur de la parcelle litigieuse. Il ne détient dès lors, d'après la partie demanderesse, que le corpus sur le bien contesté. Toujours est-il que G. avait toujours le jouissance des lieux une trentaine d'années après la passation des actes. Les demandeurs vont justifier cela en avançant qu'un bail à ferme verbal avait été conclu. Par conséquent, seule une interversion de titre, prévue à l'article 2238 C. Civ., aurait pu faire de G. le possesseur de la parcelle et le cas échéant, que l'usucapion puisse avoir lieu.

L'interversion ne s'étant pas produite, G. est resté simple détenteur et la prescription acquisitive n'a jamais commencé à courir.

Les prétentions du défendeur :

G va d'abord nier l'existence d'un bail à ferme verbal. Il va appuyer son argument par le fait qu'il n'est fait mention nulle part dans un acte d'un tel bail, hormis dans l'acte du 19 février 1976, mais ce bail verbal concernait la parcelle 328a (pas f) et est par conséquent étranger au litige qui nous concerne.

Il va ensuite argumenter sur le fait que des modifications cadastrales étaient intervenues en 1952 mais n'avaient pas fait l'objet d'un acte authentique. Les actes de 1972 et 1975 n'en avaient cependant pas tenu compte. Les acquéreurs auraient toutefois du se rendre compte que le plan ne correspondait plus à la réalité du terrain.

Enfin, G va démontrer qu'il s'est comporté comme un véritable propriétaire pendant plus de 30 ans. Ainsi, il présente une série de faits dans ce sens :

- il a notamment entretenu et clôturé la parcelle 328f ;

- il a obtenu, par la commune en 1996, l'autorisation de couper des arbres qui se trouvaient sur cette même parcelle ;

- les demandeurs n'ont pas contesté sa propriété avant les réunions organisées par la commune en 1999.

Pour toutes ces raisons, il estime qu'il a joui d'une possession continue et non interrompue, paisible, publique et à titre de propriétaire et ce, comme le prévoit l'article 2228 du code civil. Il estime donc avoir pu bénéficier de l'usucapion et dès lors, acquis la parcelle 328f grâce à cette prescription acquisitive.

- La décision de la Cour (Inès)

La Cour va raisonner sur base des articles 2228, 2229 et 2236. Comme l’a précisé Astrid au début de l’exposé, l’article 2228 définit la possession ; l’article 2229 précise que seule une possession utile peut faire l’objet d’une prescription ; et l’article 2236, quant à lui, affirme que ceux qui possèdent pour autrui ne peuvent jamais prescrire : en d’autres termes, les détenteurs ne peuvent bénéficier de la prescription acquisitive, seuls les possesseurs peuvent prescrire.

Ce que la Cour doit ici trancher, c’est la question de savoir si le défendeur, G, est possesseur de la parcelle litigieuse (auquel cas il peut l’acquérir par prescription)[1] ou s’il en est simplement détenteur (auquel cas il ne peut bénéficier de la prescription acquisitive, puisque l’art. 2236 refuse la capacité de prescrire à ceux qui possèdent pour autrui, càd les détenteurs).[2]

La Cour va trancher en faveur du défendeur (et ainsi rejeter le pourvoi pour confirmer la décision de la Cour d’appel). En effet, d’après la Cour, G. pouvait bien être considéré comme possesseur de la parcelle[3] aux motifs qu’il a continué à occuper la parcelle (malgré la vente) et s’est comporté, à son égard, comme un véritable propriétaire (eu égard aux actes qu’il a accomplis : entretien, poser des clôtures, etc.) Par conséquent, puisqu’il s’agissait d’une possession utile[4] qui a duré plus de 30 ans, il a bien acquis la propriété de la parcelle par prescription acquisitive.

Plus précisément, la Cour considère que la question de savoir si le vendeur d’un bien qui en conserve la maîtrise matérielle (= le corpus) malgré la vente est possesseur ou simple détenteur est laissée à la libre appréciation du juge.[5]

Le rapport entre la vente et le transfert de possession

Pour bien comprendre l’enjeu de cet arrêt, il est important d’envisager la problématique de l’incidence de la vente sur la possession. Dans un premier temps, rappelons, d’un point de vue tout à fait théorique, ce que les articles 1138 et 1583 du Code civil disent à cet égard. Dans un second temps, nous envisagerons la position de la doctrine.

- Point de vue théorique

L’article 1138 stipule que l’obligation de transférer la propriété d’un bien est parfaite dès l’échange des consentements.

L’article 1583 stipule que la vente est considérée comme conclue (et le transfert de propriété s’opère donc) dès l’échange des consentements.

- Point de vue doctrinal

La question centrale est la suivante : lorsqu’un ancien propriétaire a vendu son bien mais en conserve tout de même la maîtrise matérielle (= le corpus), peut-on considérer qu’il garde également l’intention de se comporter comme le propriétaire (= l’animus), auquel cas il est possesseur et peut dès lors acquérir par la prescription ; OU doit-on considérer qu’après avoir vendu son bien, il perd automatiquement l’intention de se comporter comme le propriétaire