Droit des biens

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- Les effets mobiliers attachés au fond à perpétuelle demeure

- Les objets scellés incorporés.

L’article 524 dernier alinéa et l’article 525 nous parle de ces objets attachés au fond à perpétuelle demeure. Ce critère implique deux éléments, un élément subjectif (l’intention du propriétaire) et un élément objectif (la réalité de l’utilité de l’objet). Dans ces deux articles le Code Civil admet une seconde forme de rapport de destination, l’attache à perpétuelle demeure. L’article 525 fait une distinction entre d’une part les éléments qui sont incorporés matériellement au fond, les objets scellés ou encastrés dans l’immeuble (article 525 alinéa 1er) et d’autre part, les éléments d’ornementations telle que les glaces, boiseries, tableaux, tapisseries, statues, fresques (article 525 alinéa 2, 3 et 4) qui sont simplement posés sans adhérence matérielle.

L’attache matérielle doit répondre aux exigences de l’article 525 alinéa 1er ce qui a conduit la jurisprudence a considéré comme meubles les éléments dont l’enlèvement peut être effectué sans fracture et détérioration.

EX : un radiateur électrique, Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation en date du 7 juillet 1981.

On peut dire la même chose des éléments préfabriqués de cuisine qui peuvent être détachés sans altérer la substance de l’immeuble. Tout dépend donc de la nature de l’attache matérielle.

Dans l’arrêt du 7 juillet 1981, les radiateurs électriques étaient simplement vissés à l’installation par des dominos et l’enlèvement n’avait laissé sur le mur que quelques traces faciles à cacher.

En revanche, si les convecteurs électriques sont attachés plus fortement au mur, on peut les considérer comme immeubles par destination par le mécanisme de l’attache à perpétuelle demeure. Pour ces immeubles par destination attachés à perpétuelle demeure, il y a encore deux conditions pour leur immobilisation :

- Le meuble et l’immeuble appartiennent au même propriétaire.

- Le meuble doit être fixé de manière apparente et durable.

Le critère est l’adhérence physique à l’immeuble selon les termes mêmes de l’article 525 alinéa 1er.

Un problème se pose, c’est celui de savoir si un objet est un immeuble par nature ou un immeuble par destination ?

Tout ce qui fait partie de la construction, fait partie d’un immeuble par nature, mais si ça se détache cela devient un meuble.

Donc pour certains éléments du sol ou du toit comme les cloisons, la question se pose, est ce qu’il s’agit d’un immeuble par nature ou est ce qu’il s’agit d’un immeuble par destination par l’attache à perpétuelle demeure ?

Dans ces deux cas, le critère est l’adhérence au sol. Le fait de détacher entraîne des dégradations. Dans le cas de l’immeuble par nature, l’adhérence est encore plus forte, le fait de détacher doit gravement détériorer l’immeuble au point de le rendre impropre à sa destination. La qualification d’immeuble par nature s’applique aux éléments accessoires de la construction, dès lors qu’ils sont incorporés. Ainsi, l’article 523 du Code Civil dispose que les tuyaux servant à la conduite des eaux dans une maison ou autres héritages sont immeubles et font partis du fond auxquels ils sont attachés. Donc, les tuyaux sont reconnus comme immeuble par nature du fait de leur incorporation et il est communément admis par voie d’analogie que les canalisations de gaz ou d’électricité doivent suivre le même sort que les canalisations d’eau.

Quel est l’intérêt de la distinction entre immeuble par nature et immeuble par destination ?

Un immeuble par destination ne peut en principe être saisi ou vendu indépendamment de l’immeuble, mais il peut être saisi pour le paiement de son prix. C’est ce qui résulte de l’article 14 cinquièmement de la loi du 9 juillet 1991. Alors qu’un immeuble par nature ne peut pas être saisi même pour le paiement de son prix.

EX : l’achat d’une cloison non payée que l’on place, si c’est un immeuble par destination le vendeur non payé peut saisir la cloison, mais si c’est un immeuble par nature il n’a pas le droit.

En revanche, un huissier vient pour saisir tous les meubles sauf ceux par destination.

EX : Assemblée plénière de la Cour de Cassation en date du 15 avril 1988. Un procès a eut lieu à propos des fresques ornant les murs d’une chapelle. Un procédé permettant de les détacher du mur ayant été découvert, la Cour d’appel de Montpellier les a considérées comme immeubles par destination. Mais, la Cour de Cassation a cassé cet arrêt en considérant qu’il s’agissait d’un immeuble par nature, mais devenus des meubles du fait de leur arrachement.

EX : Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation en date du 23 janvier 2002, c’est le problème de la qualification juridique des convecteurs électriques. Le problème se posait car les convecteurs électriques représentent une partie de l’installation électrique, dont une autre partie est constituée des canalisations électriques. Il y avait deux solutions possibles :

- L’installation forme un ensemble non susceptible de fractionnement. Et par le recours à la théorie de l’accessoire, le convecteur en tant qu’accessoire des éléments incorporés, est également considéré comme immeuble par nature. Cela a été la position de la Cour d’appel.

- L’installation du chauffage électrique est un ensemble d’éléments qui du point de vue de leur qualification conserve une identité propre. Les éléments incorporés sont certes des immeubles par nature par contre, les convecteurs qui ne sont pas incorporés ne sont pas des immeubles par nature. C’est la solution de la Cour de Cassation qui reproche à la Cour d’appel d’avoir qualifié ces convecteurs d’immeuble par nature sans avoir établit que ces convecteurs ne pouvaient être enlevés sans porter atteinte à l’immeuble et étaient indissociablement liés à l’immeuble.

Dès lors, le problème qui se posera devant la Cour d’appel de renvoi, c’est de savoir si ces convecteurs sont des meubles ou des immeubles par destination ?

- Les objets destinés à