TVA IMMOBILIERE ET VENDEUR NON ASSUJETTI

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TVA sur une opération donnée. Ainsi, le non-assujetti qui a acquis un immeuble à construire doit la TVA s’il cède l’immeuble dans les cinq ans de l’achèvement. Ce non-assujetti ne devient pas pour autant un assujetti « habituel».

La notion d’assujetti n’est pas toujours évidente à cerner pour le novice dans la mesure où celui qui exerce de manière indépendante une activité économique peut bénéficier d’une exonération de TVA. Ces exonérations sont diverses et visent notamment certaines locations immobilières, certaines opérations bancaires et financières, les opérations d’assurance et les soins médicaux.

Or, l’assujetti dont les opérations bénéficient d’une exonération de TVA ne perd pas pour autant Ia qualité d’assujetti.

En théorie, la notion d’assujetti est donc particulièrement large. L’Administration a toutefois prévu certaines tolérances afin de limiter cette notion avec une présomption de non-assujettissement en faveur des vendeurs occasionnels

Cette présomption résulte de la stricte application des textes. En effet, celui qui réalise de manière occasionnelle des livraisons d’immeubles n’est pas, en théorie, assujetti à la TVA. L’Administration précise à cet égard que «un particulier qui cède des terrains qu’il a recueillis par succession ou donation, ou encore qu’il a acquis pour son usage privé est présumé ne pas réaliser une activité économique. Le fait que, préalablement à la cession, l’intéressé procède au lotissement parcellaire du terrain pour en tirer un meilleur prix global n’est pas, à soi seul, de nature à remettre en cause cette présomption, non plus que le nombre de parcelles vendues, la durée sur laquelle s’étaleront les opérations ou l’importance des recettes qu’il en tire au regard de ses autres ressources».

Logiquement, cette présomption pourra être renversée lorsque le non-assujetti acquiert de manière habituelle des immeubles bâtis ou des terrains en vue de les revendre ou lorsque celui-ci mobilise des moyens qui le placent en concurrence avec des professionnels, tels que l’ouverture d’un bureau de vente ou la réalisation de dépenses d’aménagement significatives.

L’analyse doit donc être effectuée au cas par cas.

Toutefois, on comprend que le non-assujetti qui, via son notaire, cède de manière exceptionnelle deux parcelles de terrains sur lesquelles il n’a réalisé que des travaux d’aménagement mineurs, ne sera pas considéré comme exerçant une activité économique.

Cela étant, quand bien même ces opérations seraient réalisées de manière occasionnelle, ce non assujetti aurait cependant la possibilité de considérer que ces opérations seraient réalisées dans le cadre d’une activité économique. Cette décision devra toutefois être prise en toute connaissance de cause afin de ne pas avoir de mauvaises surprises au niveau de la déduction de la TVA.

L’entrée volontaire d’un investissement immobilier dans le champ de la TVA est un art difficile. Tous les facteurs devront être pris en considération avant de choisir le « côté TVA de la force » et notamment:

- une éventuelle réduction des droits de mutation à titre onéreux sur l’achat de l’immeuble dans le cadre d’un engagement de construire;

- le surcoût fiscal généré par une éventuelle livraison à soi-même;

- l’économie de financement générée par cette opération spécifique;

- la taxation systématique à la TVA de la vente de l’immeuble si elle intervient dans les cinq ans de l’achèvement;

- la possibilité de soumettre la vente à la TVA lorsque l’immeuble a été achevé depuis plus de cinq ans

- la certitude de pouvoir exercer une déduction de TVA en cas de vente taxable.

Par ailleurs, il se peut qu’un vendeur soit assujetti à la TVA immobilière mais n’agisse pas en tant que tel.

B/ L’assujetti n’agissant pas en qualité de tel

Si un assujetti agit dans le cadre de son patrimoine privé, il ne sera donc pas passible de TVA. Plus compliqué est la situation d’une personne morale assujetti au titre de son activité courante.

Sur ce point l’administration fiscale a posé une présomption : « la cession d’un actif inscrit au bilan constitue normalement une opération économique réalisée en tant que telle ». Cette présomption est simple et supporte la preuve contraire.

De plus, même en cas d’inscription de l’immeuble dans un actif commercial, il restera à faire la partition entre les immeubles de placements non affectés à l’exploitation et qui pourraient ne pas relever d’une activité économique et les immeubles d’exploitation utilisés dans le cadre professionnel de l’entreprise.

Il faudra donc s’interroger quand on a une vente immobilière si la personne a été animée par la seule intention d’exercer son droit de propriété (et sera alors non assujetti) ou par un objectif d’entreprise en vue d’en tirer un résultat économique.

Dès lors, les opérations immobilières suivantes, réalisées à titre onéreux par une personne qui n’est pas assujettie à la TVA ou par une personne assujettie à la TVA mais qui n’agit pas en tant que telle au titre de l’opération envisagée, ne sont pas soumises à la TVA, savoir:

- la livraison d’un terrain à bâtir;

- la livraison d’un terrain non à bâtir;

- la livraison d’un bâtiment neuf qui a été acquis après son achèvement:

- la livraison d’un bâtiment neuf qui résulte d’une construction réalisée sur un terrain appartenant au vendeur (dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle, par exemple) ou résultant d’un bâtiment ancien ayant fait l’objet d’une « rénovation lourde » conduisant à un bâtiment neuf;

- la livraison d’un bâtiment ancien (i.e. revente de l’immeuble plus de cinq ans après son achèvement).

Ces diverses opérations seront traitées plus amplement en seconde partie.

En définitive, le vendeur non assujetti implique une vente non soumise à TVA.

Suivant cette logique, un vendeur n’ayant pas la qualité d’assujetti