La politique de la promotion immobilière au Maroc.

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En plus de la demande locale qui s'accroît d'année en année, le secteur bénéficie d'une demande externe traduite par la volonté des marocains résidant à l'étranger, des retraités ainsi que des jeunes entrepreneurs étrangers, visant le logement secondaire au Maroc, pays doté d'un faible pouvoir d'achat, d'une stabilité politique et d'une main d'œuvre bon marché. Soutenue par l'engagement des autorités publiques en établissant par exemple la défiscalisation des grands projets qui représente une opportunité pour les opérateurs privés ce qui a permis à un grand nombre de promoteurs privés d'occuper une grande part du marché des logements sociaux.

En effet, depuis 1994, le secteur privé a commencé à s'intéresser à ce segment suite au discours royal, appelant à un programme national de construction de 200 000 logements destinés aux couches les moins favorisées. Ce n'est qu'à partir de 1998 que la part de marché privé s'est renforcée, dépassant celle du secteur public. Cette forte contribution du secteur privé a été soutenue par la signature de plusieurs conventions entre l'Etat et les promoteurs dans le cadre du programme des 200 000 logements mais aussi, par l'exonération d'un certain nombre de taxes et impôts. Afin de bénéficier de toutes ces exonérations, les promoteurs immobiliers sont contraints de réaliser des projets de 2500 logements sociaux sur une période ne dépassant pas 5 ans. Malgré les efforts de l'Etat visant à permettre aux couches sociales démunies d'avoir accès au logement, celles-ci n'en ont pas bénéficié. D'une part, le prix de l'appartement demeure élevé par rapport à leur pouvoir d'achat et, d'autre part, les promoteurs ne peuvent pas refuser la vente d'un logement aux autres couches sociales. Pour remédier à ce problème, l'Etat entend adopter une nouvelle politique de l'habitat en proposant aux promoteurs immobiliers des lots de terrains avec des avantages fiscaux et des modalités de paiement très avantageuses. En contrepartie, les promoteurs devront produire des logements économiques à des prix beaucoup plus abordables pour permettre à une certaine tranche de la population d'être propriétaire de son logement. Le secteur privé a fortement contribué à la réalisation du programme des 200 000 logements lancé par l'Etat en construisant 78% de l'ensemble de logements agréés contre seulement 22% pour le secteur public.

En vue de faciliter l'accès au logement, des fonds de garantie ont été crées par l’Etat pour les personnes aux revenus instables ainsi que les fonctionnaires. Ces Fonds remplacent la ristourne d'intérêt qui variait entre 2% et 3,5% pour les logements sociaux. La Caisse Centrale de Garantie propose trois Fonds de garantie à savoir FOGARIM, destiné aux ménages à revenus irréguliers et modestes, FOGALEF, pour les enseignants et FOGALOGE pour les fonctionnaires et agents de l'Etat et autres employés du secteur public. Ces Fonds de garantie ont été mis en place ces dernières années afin d'encourager les établissements bancaires à faciliter l'accès à la propriété au profit des ménages les plus nécessiteux. A cet effet, l'Etat couvre 70% du montant du prêt, le reste étant garanti par l'hypothèque du bien en question.

Faut-il signaler que malgré les efforts de l’Etat et le rôle joué par les entreprises privées, le secteur de la promotion immobilière se trouve toujours freiné par des contraintes qui entravent son développement.

- Les contraintes qui entravent le secteur immobilier au Maroc.

Malgré un engagement de l'Etat en faveur de la promotion immobilière, le secteur fait face à plusieurs contraintes qui entravent son développement à savoir la pratique du noir, la multitude des taxes et impôts et la gestion inefficace du foncier.

- La pratique du noir :

Dans de nombreuses ventes de logement, le prix affiché n’est pas souvent celui auquel on achète. Les sommes transmises en dessous de la table sont parfois si énormes que les acquéreurs règlent souvent par crédit bancaire, la pratique du noir représente une fraude fiscale qui permet aux vendeurs ou promoteurs de s’enrichir illégalement, et pour avoir une idée plus claire et surtout plus concrète sur ce fléau on s’est référé à une enquête de l’hebdomadaire économique La Vie Eco pour montrer que les promoteurs immobiliers, surtout les petites et moyennes structures, pratiquent des prix abusifs, dépassant parfois toute attente.

Certains promoteurs immobiliers réclament parfois 50 000 dirhams, 100 000 dirhams et même 200 000 dirhams de dessous de table sur des appartements dont le prix réglementaire n’est que de 250 000 dirhams. Sur le boulevard Taddart à Casablanca, à titre d’exemple, une agence dit commercialiser des logements économiques de 45 m2 à des prix allant de 340 000 à 380 000 dirhams. Une des commerciales a clairement reconnu « qu’une partie du prix, de 90 000 dirhams à 130 000 dirhams, est non déclarée ». Donc un calcul rapide montre bien que le prix déclaré est de 250 000 dirhams. De plus, le client intéressé devrait fournir, pour la réservation, un certificat de non propriété, demandé dans des programmes de logements sociaux. Conclusion : cette agence trompe le client et fait son business sur le dos de ce dernier.

Selon la Fédération nationale des associations de consommateurs (FNAC), plusieurs villes du royaume sont concernées par le fléau. Les promoteurs réclameraient 50 000 à 70 000 dirhams en plus du prix réglementaire. A Oujda, ils montent : 80 000 à 100 000 dirhams de majorations. Mais visiblement les abus sur les logements sociaux ne sont pas totalement absents chez les grands promoteurs.

Pourtant, les promoteurs immobiliers au Maroc bénéficient d’exonérations fiscales sur les logements sociaux. Après l’entrée en vigueur de la Loi de finances 2013, qui a revue à la hausse les taxes sur les matériaux de construction, les professionnels craignaient le désistement des opérateurs dédiés aux logements sociaux, en raison de l’alourdissement de leur coût de production. Mais ceux-ci ont visiblement trouvé le moyen de se faire des rentrées d’argent, au détriment du citoyen.

Désormais il y a eu une intensification des contrôles inopinés ou imprévus auprès des promoteurs, le fisc a rendu systématique la révision des prix de vente de logements, pour déceler les transactions comportant des anomalies, chose qui ne se faisait pas il y a 5 ou