Le droit de préemption

...

➔ Droit reconnu aux départements pour la protection des espaces naturels sensibles (art.L142-3 du Code de l’urbanisme)

➔ Droit de préemption des SAFER (société d’aménagement foncier et d’établissements ruraux) sur les terres agricoles (art L143-1 et suivants Code rural).

➔ Droit de préemption accordé au conseil municipal qui peut, par délibération motivée délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité (art. L214-1 Code urbanisme), en cas de vente de fonds artisanaux, de commerce ou de baux commerciaux compris entre 300 et 1000 m2.

➔Si la plupart des droits de préemption s’appliquent aux ventes d’immeubles, certains concernent des ventes de meubles. Ainsi, en est du droit reconnu à l’Etat lors de la vente publique d’objet d’art de se substituer à l’adjudicataire (art L123-1 du Code patrimonial), notamment pour le compte de la réunion des musés nationaux.

- L’efficacité des droits de préemption

Le bon déroulement de la procédure (A) est garantie par des sanctions en cas de manquement aux obligations légales (B).

- La mise en œuvre des droits de préemption

Le droit de préemption est subordonné à une obligation d’information préalable du vendeur au bénéficiaire. La mise en œuvre du droit de préemption s’effectue par une procédure stricte, encadrée par la loi, offrant au bénéficiaire le droit de préempter ou non. Ce choix doit à peine de renonciation tacite, s’exercer dans le délai déterminé par la loi, lequel varie selon les cas de figure :

- 15 jours pour les ventes d’objet d’art

- 1 mois pour l’indivisaire

- 1 mois pour les baux commerciaux

- 2 mois pour le fermier (art L 412-8 Code rural)

- 2 pour le locataire d’un immeuble à usage d’habitation (art 15-II loi 89)

- 2 mois pour les copropriétaire (aire de stationnement ou garage)

- 2 mois pour les locataires lorsque 1ere vente à la suite de la mise en copropriété d’un immeuble

- 2 mois pour les propriétaires contigües de terrains boisés

- 2 mois pour la SAFER

- 2 mois pour les DPU

En cas de préemption, les conditions de l’acte sont en principe celles figurant dans la déclaration d’intention d’aliéner qui constitue sauf en matière d’indivision une offre de contrat (C.CASS 3e civ. 10 mai 1989).

La déclaration de préemption ne peut en principe ajouter de conditions au projet de cession préalablement notifié ou signifié (1ere civ 18 janvier 2012).

Il existe tout de même des exceptions, notamment pour les SAFER (art L143-10 Code rural) ou le fermier (L412-7 même code) qui peuvent renégocier le prix.

L’information des modalités d’exercice du droit de préemption doivent être contenu dans la notification du droit de préemption. Dans certains cas, la loi impose une signification par acte d’huissier de Justice par exemple en matière commerciale. Le point de départ du délai pour préempter est la date de la notification (qui diffère selon les matières) ou de la signification. Pour une meilleure sécurité juridique il est toujours préférable pour le bailleur de recourir à la signification.

Lorsque plusieurs préempteurs disposent de droits concurrents sur un même bien, le législateur organise un ordre de priorité. L’article L145-6 du Code rural prévoit que le droit de préemption des SAFER est primé par ceux de l’Etat et des collectivités publiques et par celui du fermier exploitant le fonds depuis au moins 3 ans. En revanche il prime celui des propriétaires des terrains boisés.

Si le bénéficiaire du droit renonce à préempter ou s’il laisse s’écouler le délai imparti, le propriétaire retrouve la liberté de vendre à l’acquéreur de son choix.

- Le manquement aux obligations sanctionné / les sanctions du non respect de la préemption.

A supposer qu’une vente soit conclue en violation d’un droit de préemption, les sanctions varient selon le droit méconnu et la gravité de l’atteinte.

- Le défaut de notification est généralement sanctionné par la nullité de la vente : droit de préemption urbain (art.L213-2 Code rural), des fermiers (art L412-12 code rural + DI possibles) et des indivisaires (art . 815-16 Code civil).

Le bien irrégulièrement vendu revient alors dans le patrimoine du vendeur sans possibilité pour le bénéficiaire de s’en porter acquéreur.

- De façon plus énergique, le non respect des droits de préemption peut être sanctionné par la substitution du bénéficiaire à l’acquéreur. Telle est la faculté offerte au fermier (art. 412-10 Code rural), aux SAFER (même texte), et locataires en matière d’habitation (art 15-II loi 6/07/1989) et en matière commerciale (art L145-46-1 Code commerce), lorsque la déclaration d’intention d’aliéner effectuée, une vente est conclue avant l’expiration du délai de réflexion ou à des conditions plus avantageuses que celle leur ayant été offerte.

- Primauté du droit de préemption sur une promesse unilatérale de vente, sur le pacte de préférence (jurisprudence).

+ responsabilité notaire et huissier (car c’est les notaires qui font les DPU + SAFER)

notaire = DPU et safer + locataire

le vendeur doit prouver au notaire qu’il a bien fait le congé au locataire