La bonne foi

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La bonne foi est un devoir de loyauté, elle rend tolérable la rigueur de la force obligatoire, et doit permettre une meilleure application du contrat car elle permet une prise en compte des attentes légitimes des contractants, elle permet d’obtenir ce qui a été promis entre les parties. La Jurisprudence a toujours eu le soin de cantonner l’exigence de bonne foi dans des limites raisonnables, comme l’article 1134 en dispose à l’exécution des conventions.

La bonne foi est un principe fondamental assez controversé car beaucoup voient en elle un potentiel danger car c’est une notion assez large et floue, elle n’est pas délimitée ni définie par la loi.

La Cour de Cassation dans son arrêt du 14 Septembre 2005 caractérise la notion de bonne foi comme une obligation « l’obligation de bonne foi suppose l’existence même de liens contractuels », en effet cette notion est une obligation contractuelle et suppose donc l’existence même d’un contrat.

Cependant la Cour de Cassation lors de son arrêt du 14 Septembre 2005 a relevé qu’en l’espèce les liens contractuels n’étaient pas présents.

- L’absence de liens contractuels caractérisés

Lorsqu’une condition suspensive a défailli, les liens contractuels qui end écoulaient disparaissent par la même occasion (A), cependant le devoir de loyauté peut être sanctionné même en cas de défaillance d’une condition suspensive bafouée (B)

- La condition suspensive défaillante

Une condition suspensive est suspensive quand l’obligation ne naître que si l’évènement en question se réalise, l’obligation est « en suspend »tant que l’évènement ne s’est pas réalisé.

En l’espèce, la condition suspensive de vendre l’immeuble aux époux Z dépend du fait que les locataires doivent quitter l’immeuble en question avant la vente. Cette condition ne s’étant pas réalisée puisque les locataires sont restés dans l’immeuble, la Cour de Cassation retient que « la condition suspensive a défailli » et que de ce fait les liens contractuels n’existent plus.

Comme vu précédemment, l’obligation de bonne foi n’existe que dans le cadre d’un contrat et suppose donc l’existence de lien contractuel.

Si les liens contractuels sont bafoués à cause de la condition suspensive défaillante, le non-respect de la promesse n’est donc pas sanctionnable puisqu’il n’y a plus de contrat. L’annulation de la vente et dommages et intérêts pour non-respect de la promesse de vente ne peut donc pas être prononcée en théorie puisque les liens contractuels ont cessé lorsque la condition suspensive a défailli.

Cependant il existe une exception où les époux Z pourraient obtenir réparation de leur préjudice même dans le cas où la clause a défailli.

- La sanction du devoir de loyauté étendue

Dès lors que le lien contractuel n’existe plus, les parties ne sont plus tenues au devoir de loyauté contractuel, en revanche si les époux Y avaient été à l’origine du maintien des époux A dans les lieux pour faire échouer la condition suspensive et de rendre caduque la promesse pour pouvoir le vendre à d’autres époux à un prix nettement supérieur et à des conditions différentes. Ils auraient alors effectivement manqué à leur obligation d’exécuter la promesse de bonne foi et ils pourraient même être sanctionnés.

En effet le Code Civil prévoit en son article 1178 que : « La condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché son accomplissement. » Ce qui signifie que si la défaillance de la condition suspensive est dû à une manœuvre du débiteur pour ses propres intérêts sans respecter son devoir de loyauté, la condition sera dite « réalisée » et le contrat produira ses effets, c’est-à-dire que la partie lésée pourra potentiellement obtenir sa substitution au contrat que le débiteur aura passé avec les tiers à la promesse.