Exposé sur l'usufruit au maroc.

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Pour ce faire, on examinera successivement, la vie de l’usufruit et la situation juridique de l’usufruitier et du nu-propriétaire durant l’usufruit (I), et l’extinction de l’usufruit et ses conséquences (II).

Partie 1 : Notions de l’usufruit :

L’usufruit est une situation très fréquente surtout en famille. En effet ce droit réel immobilier prolifère d’incontestable avantages tant pour l’usufruitier qui peut continuer de profiter du bien sans en être propriétaire, que pour le nu-propriétaire qui peut céder son droit de jouissance dont il n’a pas besoin pour l’instant, et qui est assuré de devenir à terme seul propriétaire.

La conception traditionnelle en a déduit que les droits de l’usufruitier et du nu-propriétaire devaient s’exercer de façon indépendante et qu’il n’y ni indivision ni société entre eux, et que chacun d’entre eux jouit de prérogatives distinctes.

L’usufruit engendre pour l’usufruitier et le nu-propriétaire un certain nombre de prérogatives et leur impose aussi certaines obligations (section : 2) mais avant cela il parait judicieux de définir le droit d’usufruit en déterminant son champ d’application (section : 1).

Section 1 : Champ d’application de l’usufruit

L’usufruit est un droit réel de jouissance qui peut porter sur des meubles et des immeubles, dont les fruits d’usufruit sont de toute espèce de fruits, soit naturels, soit industriels, soit civils .Afin de mieux appréhender il parait essentiel de définir le droit d’usufruit (A) et de déterminer son mode d’établissement (B).

- Définition :

Aux termes de l’article 79 de la loi 39-08, « l’usufruit est un droit réel de jouissance sur un immeuble appartenant à autrui et qui s’éteint nécessairement à la mort de l’usufruitier ».

De cette définition on pourra ressortir deux caractère essentiels de l’usufruit : c’est un droit réel qui porte sur un bien immeuble appartenant à autrui qui se distingue du droit personnel reconnu au locataire dans le cadre d’un loyer, il doit à l’instar de tout droit réel immobilier, être inscrit sur le titre foncier de l’immeuble immatriculé frappé de l’usufruit. C’est aussi un droit temporaire qui peut être créé à terme ou à condition, et dans la majorité des cas viager, intransmissible pour cause de mort[3] ; lorsqu’il est consenti à une personne morale l’usufruit ne peut durer de quarante ans[4].

La réglementation de l’usufruit par la loi 39-08 est assez proche de celle que l’on trouve dans le code civil français alors selon l’article 578 du Code Civil, l’usufruit est « le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à charge d’en conserver la substance ». D’après cette définition donnée par le code Civil, on constate que l’usufruitier dispose donc d’un droit de jouissance complet sur le bien et assume l’entretien et les petites réparations du bien.

- Modes d’établissement de l’usufruit :

D’après l’article 80 de la Loi 39-08 relative au code des droits réels, l’usufruit peut être établi d’une part, par la loi c’est-à-dire par un texte législatif qui le prévoit suivant certaines situations tel l’usufruit institué par le code de la famille en faveur des héritiers d’un testateur, ayant légué un patrimoine à un enfant à naitre. D’autre part, il peut résulter d’une convention à titre onéreux (cession d’usufruit ou vente d’un bien sous réserve d’usufruit), ou d’une libéralité (donation ou testament). Il est créé d’une seule manière par voie d’aliénation où le propriétaire conserve la nue-propriété en créant l’usufruit au profit d’une autre personne (exemple A donne à B l’usufruit d’une maison).

Aux termes de l’article 81 de la Loi 39-08 relative au code des droits réels, l’usufruit porte sur la propriété immobilière ; sur la superficie ; le droit de Zina ; le droit de Houa ;

Dans le même ordre d’idée l’usufruit est prévu dans plusieurs textes législatifs, tel que :

Le code des sociétés anonymes qui évoque l’usufruit portant sur des actions et parts sociales ; le dahir sur l’expropriation prévoyant l’indemnité en faveur de l’usufruitier d’un immeuble ; le code général des impôts pour la liquidation de la valeur de l’usufruit en proportion avec l’âge de l’usufruitier et du nu-propriétaire[5].

Section 2 : Les droits et obligations de l’usufruitier et du nu-propriétaire :

L’usufruit engendre pour l’usufruitier un certain nombre de prérogative et impose aussi certaines obligations (A), et aussi pour le nu-propriétaire (B)

- Les droits et pouvoirs de l’usufruitier et du nu-propriétaire :

L’usufruitier a un double droit ; le droit d’user de l’immeuble et le droit d’en percevoir les fruits (1) mais à charge de respecter les droits du nu-propriétaire. Aussi la loi reconnait à l’usufruitier et au nu-propriétaire certains pouvoirs de disposition juridique (2).

1 -Les droits :

Ce droit de jouissance a deux aspects : l’usage de l’immeuble (usus) (a) et le droit de percevoir les fruits (fructus) (b) mais dans certaines limites légale afin de préserver les droits du nu-propriétaire.

- L’usage de l’immeuble :

L’article 86 de la loi 39.08 prévoit que , l’usufruitier peut jouir par lui-même, donner a ferme, ou même vendre ou céder son droit à titre gratuit, De là, on constate que l’usufruitier peut user de l’immeuble pour ses besoins personnels, par lui-même ou par autrui .

L’usufruitier peut exercer les servitudes et généralement tous les droits dont le propriétaire peut jouir, de la même manière que le propriétaire lui-même[6]. Ainsi, il peut par exemple habiter une maison ou la donner à bail, cultiver les terres ou les affermer[7].

Il profite des accessoires liés à l’immeuble au moment de l’ouverture de l’usufruit, mais également de l’augmentation survenue à l’immeuble par voie d’accession[8].

L’usufruitier a le droit de s’en servir pour l’usage auquel elles sont destinées et n’est obligé de les rendre, à la fin de l’usufruit, que dans l’état où elles se trouvent, non détériorées par son dol ou par sa