Droit immobilier

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SCI => 2 personnes 50% + 50 % on impose chacune des personnes en fonction des parts.

SCI => IS on impose la société.

- Limite des revenus fonciers avec les autres revenus catégoriels

Les revenus des propriétés bâtis ou non bâti ne sont pas imposés dans la catégorie des revenus fonciers lorsqu'ils sont compris dans le bénéfice d'une entreprise industrielle ou commerciale d'une exploitation agricole ou d'une profession non commerciale.

- Relève des BIC

Les revenus des propriétés inscrites à l'actif d'une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale soumise au bénéfice réel.

Relèvent des BIC les produits de la location d'établissements industriels et commerciaux munis du matériel ou du mobilier nécessaire à l'exploitation. Feuille ( annexe 1)Les revenus tirés de la location en meublé, de la location d'un fond de commerce et des locaux où il est exploité, de la location de garages ou de remises s'accompagnant de services ou de prestations.

Exonération : Ne sont pas imposables les revenus de la location meublés d'une ou plusieurs pièces faisant partie de leur habitation principale. Les personnes qui hébergent (chambre d'hôte) à condition que cela ne dépasse pas 760 euros par an.

- Relève des BNC

Les revenus tirés de locaux utilisés dans le cadre de la profession des titulaires de revenus non commerciaux et que l'exploitant à choisi d'inscrire sur le registre des immobilisations.

Relève des BNC les profits de la sous-location d'un immeuble sauf la sous-location meublé pour laquelle les loyers ont le caractère de revenus commerciaux. (Annexe 2)

- Relève des BA

Les revenus procurés par l'exploitation d'un domaine agricole lorsqu'il est exploité par un métayage. Les revenus d'un domaine données en location lorsque le domaine figure à l'actif du bilan d'une entreprise agricole. Par contre lorsque le domaine en location n'est pas inscrit à l'actif du bilan du domaine agricole les revenus sont inscrits ??

- Les revenus fonciers et la TVA

Location d'immeubles nu et de terrains non aménagés. Ces locations bien que dans le champ d'application de la TVA sont en principe exonérés de TVA. Cette exonération est applicable même si la location est consentie par des sociétés commerciales dans la mesure où la location en cause reste totalement étrangère à l'activité commerciale de cette société mais une option est possible pour l’assujettissement des loyers à la TVA pour les locations de biens nus à usage professionnel. Toutefois, l'exonération n'est pas applicable dans les cas suivants, d'une part lorsque le bailleur participe au résultat de l'entreprise locataire, d'autre part lorsque la location constitue pour le bailleur un moyen de poursuivre sous une autre forme particulière l'exploitation d'un actif commercial ou d'accroître ses débouchés. Les locations d'emplacement pour le stationnement de véhicule (garage, parking) sont exclues de l'exonération et sont donc en principe obligatoirement soumises à la TVA. Par exception, la location d'un emplacement échappe à la TVA lorsqu'elle est étroitement liée à la location d'un local en principal non soumis à la TVA.

- Le régime simplifié d'imposition : le micro foncier

- ) Le champ d'application du régime micro

Le régime du micro foncier est applicable de plein droit pour les contribuables dont le revenu brut foncier total n'excède pas 15 000 euros au titre de l'année d'imposition.

Ce régime s'applique aussi aux détenteurs de part de SCI ou FPI (fond de placement immobilier) qui dispose par ailleurs d'autres revenus fonciers en propre et aux dispositifs SCI classiques.

- L'appréciation de la limite de 15 000€

Pour l'appréciation de la limite de 15 000€ il est fait mas de l'ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal. Cette limite est HT pour les redevables de la TVA. Elle est appréciée en tenant compte de l'ensemble des sommes encaissées au cours de l'année d'imposition quelque soit la durée de location y compris les loyers payées d'avance ou les arriérés. ( il faut déclarer la somme au moment de l'encaisser donc appartement pas loué en nov 2015 qu'a partir de janvier 2016 si avance donnée en nov 2015 alors encaissement donc il faut déclarer).

- Exclusion de plein droit du micro foncier

Sont exclus du régime micro foncier les contribuables dont l'un des immeubles entre dans les catégories suivantes :

- monuments historiques

- immeuble situé dans un secteur sauvegardé ou dans un zone franche urbaine

- immeuble possédé en une propriété si le démembrement résulte d'une succession ou d'une donation entre parents jusqu'au 4ème degré.

- Logement neuf bénéficiant de la déduction au titre des amortissements Perissol, Besson neuf ou robien

- Logements anciens au titre desquels le contribuable bénéficie de la déduction prévue dans le cadre du dispositif robien, besson, lieneman, robien ZRR, robien social

- zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysagé

- le régime de la loi malro

- Les modalités d'attribution

Le contribuable porte directement sur la déclaration des revenus le montant de son revenu brut foncier.

Le revenu brut comprend les recettes de toutes natures perçues par le propriétaire ainsi que le cas échéant la quote-part du revenu brut de la société dont il est associé. (annexe 3)

Sur ce revenu un abattement de 30% est appliqué automatiquement représentatif de l'ensemble des charges de la propriété.

Les déficits fonciers constatés antérieurement à l'application du micro foncier