Droit immobier

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- Souvent les promoteurs cédaient des parts en trompant l’acquéreur sur l’avancement et sur le coûts nécessaire pour l’achèvement.

C’est la raison pour laquelle le législateur est intervenu par une loi du 3 janvier 1967, complétée par une autre loi du 16 juillet 1971.

La loi de 1967, réglemente la vente d’immeuble à construire et prévoit deux ventes :

- La vente à terme

- La VEFA

La loi de 1971 créer un nouveau type de société de construction, que l’on appelle société d’attribution qui remplace les sociétés de 1938.

D’autres lois sont intervenus pour règlementer la construction de maison individuelle, et une loi qui créer le contrat de promotion immobilière.

PREMIÈRE PARTIE : LA RÉALISATION DE L’IMMEUBLE.

C’est le promoteur qui est au centre des opérations de construction, puisque c’est lui qui contracte avec les différents intervenants, mais derrière cette notion de promoteur il y a des réalités assez variées : des promoteurs publics et privés (les promoteurs publics échappent pour partis aux contraintes imposées aux promoteurs privés).

Des promoteurs qui, sont en même temps des financiers ou adosser à des financiers, et des promoteurs qui sont des prestataires de service qui se font rémunérés pour le service qu’ils rendent, il y a même des promoteurs occasionnels (comme des archi par exemple) qui à côté de leur profession principale exerce la profession de promoteur.

Il existe une définition jurisprudentiel du promoteur, qui a quelque peu perdue son intérêt mais qui était très importante avant la loi de 1967. La jurisprudence le définit comme celui qui a l’initiative et le soin principal de l’opération de construction, et, qui selon la jurisprudence est tenu d’une obligation de résultat envers l’accédant. Ce terme d’obligation de résultat utilisé par la jurisprudence est quelque peu erroné puisque selon les circonstances le promoteur sera ou ne sera pas ... . Création jurisprudentielle qui n’est plus très utile aujourd’hui, puisqu’il y a côté de cette obligation de nouvelles garanties qui s’ajoutent à cette obligation de résultat.

Chapitre 1 : Les contrats relatifs à la construction.

Le contrat par excellence utilisé en matière de construction est le louage d’ouvrage, que l’on peut appeler contrat d’entreprise. C’est le plus utilisé en matière de construction. Le louage d’ouvrage est un contrat conclu entre un maitre de l’ouvrage qui est le propriétaire du sol et à un locateur d’ouvrage (ou entrepreneur) qui fait réalise l’opération de construction.

Section 1 : Les caractères généraux du louage d’ouvrage.

Le louage d’ouvrage est un contrat à titre onéreux, et synallagmatique.

Paragraphe 1 : l’absence de subordination

C’est ce qui permet de distinguer le louage d’ouvrage et le contrat de travail. L’ouvrier par exemple est soumis aux ordres de l’employeur, tandis que le locateur (l’entrepreneur) est indépendant, il doit remplir sa mission contractuelle mais il ne reçoit pas d’ordre pendant son travail du maitre de l’ouvrage.

Il s’ensuit que le locateur d’ouvrage ne perçoit pas un salaire mais des honoraires (profession libérale) et donc le droit du travail ne s’applique pas dans les rapports entre maitre de l’ouvrage et l’entrepreneur.

Il s’ensuit également qu’à la différence d’un salarié qui est responsable financièrement qu’en cas de faute lourde, le locateur d’ouvrage est responsable face au maitre de l’ouvrage.

Le locateur d’ouvrage est responsable du chantier et n’est pas le commettant 1384 alinéa 5 du Cciv. En pratique cependant, la théorique indépendance du locateur d’ouvrage est limitée, d’une part pour des raisons économiques, car le maitre de l’ouvrage est souvent un puissant promoteur ou il est représenté par un puissant promoteur et l’entreprise qui ne veut pas perdre son marché ou le futur marché aura tendance à se conformer aux ordres du maitre de l’ouvrage.

De plus, il arrive que le maitre de l’ouvrage est recours à une entreprise pilote, ou à un entrepreneur général qui contracte lui avec les petits intervenants et à travers duquel il exercera du fait une certaine autorité sur les entreprises.

Le droit tient compte de se phénomène et prévoit des règles dans l’hypothèse de l’immixtion du maitre de l’ouvrage

Paragraphe 2 : l’absence de représentation

Distingue le louage d’ouvrage du mandat : un mandataire reçoit un pouvoir pour exécuter des actes juridiques au nom et pour le compte du mandant, tandis que le locateur d’ouvrage est chargé d’acte matériel.

En pratique, la distinction n’est pas aussi nette, car fréquemment des locateurs d’ouvrages reçoivent accessoirement à leur mission principale le pouvoir d’accomplir certains actes juridiques (obtenir des autorisations) ou faire certains achats au nom du maitre de l’ouvrage : donc sur le louage d’ouvrage peut se greffer un mandat.

Mais l’absence de mandat emporte des conséquences :

- Premièrement et sauf convention contraire, le maitre de l’ouvrage n’est pas engagé par les contrats que passent l’entrepreneur, il n’y a donc pas de lien contractuel entre le maitre de l’ouvrage et les sous traitants.

- La jurisprudence qui permet la réduction des honoraires de mandataire ne s’applique pas en matière de construction immobilière.

- Tandis que le mandataire est tenu d’une obligation de moyen, l’entrepreneur est tenu d’une obligation de résultat.

- Tandis que le mandataire peut se faire rembourser de ses dépenses et indemniser de ses dommages, le locateur d’ouvrage n’a ni le droit d’être remboursé ou indemnisé des dommages subis au cours des travaux.

Section 2 : les applications du louage d’ouvrage.

En règle général, le terme de louage d’ouvrage tout comme celui de locateur d’ouvrage est quelque peu démodé, on