Droit

...

Lors de la signature du bail, une condition fut créée. En effet, celle-ci stipulait qu’à défaut de paiement par les locataires, le bail pourrait être résilié de plein droit. Une autre condition a été insérée lors de la signature du bail qui stipule que si le loyer n’est pas payé à temps, le locateur peut pénétrer dans l’espace loué pour ainsi prendre possession des lieux. Il devient alors le propriétaire des effets présents à cet endroit. Il peut aussi les enlever aux frais du locateur qui ne paie pas. Ces deux conditions ont été signées et acceptées par les locataires.

La partie demanderesse a alors envoyé une lettre afin de forcer les locataires à payer les loyers qui lui sont dus. De leur côté, les défendeurs ont signifié une lettre à la requérante pour réclamer une diminution du loyer et aussi le remboursement de certaines pièces d’équipements que ceux-ci auraient payé, et ce, sans avoir à le faire. Finalement, la requérante introduit une demande en résiliation judiciaire du bail. Il est important de mentionner qu’aucune partie n’a acquiescé de payer les frais demandés dans les lettres.

Cette décision de la Cour d’appel avait comme but de trancher le débat sur la validité de la clause résolutoire dans le contrat de bail commercial conférant au locateur un droit de résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement. Le tribunal s’exprimant sous la plume du Juge Chamberland a donc renversé le jugement de la Cour supérieure. Ceux-ci ont spécifié que l’article 1893 C.c.Q. cite que la clause qui déroge à l’article 1883 C.c.Q est déterminée comme étant sans effet. Néanmoins, l’article 1893 s’applique aux logements et une distinction est faite entre un logement et un commerce. En conclusion, la Cour d’appel détermine qu’une clause résolutoire expresse et consentie est valide.

Ce jugement rendu en 2003 est en étroit lien avec notre sujet. En effet, il s’agit aussi d’un bail commercial qui a été résilié. Ce que nous retenons de cette jurisprudence est que grâce aux conditions établies sur le contrat de bail et consenties par les parties, il est maintenant permis au locateur de prendre possession des lieux immédiatement lorsqu’il constate qu’il y a un non-paiement du loyer. Dans notre mise en situation, le locateur décide de barrer la porte de son établissement qu’il louait pour un défaut de non-paiement. D’après cette jurisprudence, si les conditions ont été inscrites au bail avant la signature de ce dernier, le propriétaire des lieux peut prendre possession de l’espace locatif. S’ils n’avaient pas inscrit ces deux clauses, le propriétaire n’aurait pas pu prendre possession des lieux. Il aurait donc dû aller devant un juge afin d’obtenir une résiliation de bail judiciaire.

Une doctrine en lien :

Dans le cadre de ce travail, nous avons trouvé une doctrine concernant ce domaine du droit qui établit plus clairement les formalités quant aux recours possibles du locateur lorsque son locataire omet de payer le loyer. En effet, dans la Collection du barreau, volume 5, titre 3, chapitre 5, Me René Gauthier établit selon l’article 1863 C.c.Q., l’inexécution de l’une des deux parties, dans ce cas-ci le défaut de paiement du loyer peut entraîner la résiliation du bail puisque celui-ci cause un préjudice sérieux pour le locateur. De plus, cette doctrine cite qu’un locataire selon l’article 1883 qui est poursuivi en résiliation de bail pour défaut de payer peut verser le loyer dû, les frais et intérêts au locateur avant jugement, pour éviter ladite résiliation. L’article 1971 du C.c.Q explique clairement qu’un locateur peut obtenir la résiliation du bail si le locataire est en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer et ensuite, expulser des lieux loués le locataire fautif.

Pour compléter les informations trouvées au paragraphe précédent, nous avons trouvé une deuxième doctrine plus en lien avec notre sujet.[4] Elle s’intitule : «Chronique- Quelques considérations pratiques sur les recours offerts au bailleur en cas de non-paiement de loyer». Elle a été écrite par Johanne Gagnon et Géraldine Ramsay-Lemelin. Lorsque le locataire fait défaut de respecter son obligation de payer le loyer, les recours offerts au bailleur selon les dispositions de l’article 1863 C.c.Q sont outre, les dommages-intérêts, le recours en recouvrement de loyer ou, lorsque l’inexécution lui cause un préjudice sérieux, la résiliation du bail. La disposition qui concerne notre situation est la résiliation du bail. L’article 1883 permet à tout locataire poursuivi en résiliation de bail pour défaut de paiement du loyer de faire échec à la demande en acquittant avant le jugement, le loyer dû, les frais et les intérêts. Ceci étant dit, pour obtenir la résiliation du bail par voie judiciaire, le bailleur devra prouver, outre le non-paiement du loyer, que le défaut de son locataire de payer lui cause un préjudice sérieux. Les conclusions du jugement obtenu comprendront donc une déclaration de résiliation du bail à compter de la date du jugement ainsi que des conclusions en éviction contre le locataire. Ensuite, il y a aussi la résiliation extrajudiciaire du bail commercial aussi appelé résiliation de plein droit. En d’autres termes, le bailleur peut maintenant résilier le bail de plein droit, à l’aide d’une clause de résiliation ipso facto dans le contrat de bail signé et consentie par le locataire, sans nécessité de procédures judiciaires, par le simple envoi d’une mise en demeure avisant le locataire que le bail a été résilié si le locataire a été préalablement avisé par écrit de son droit de remédier à son défaut. Il est important de noter que la résiliation extrajudiciaire n’est pas pour autant exclue du pouvoir de contrôle des tribunaux si elle est contestée.

Le propriétaire agit-il de façon légale ?

Suite aux informations recueillies, nous pouvons en déduire que le propriétaire n’a pas agi de façon légale. Comme nous avons pu le voir dans la mise en situation, le bail ne contenait pas de clause ipso facto donc le propriétaire n’était pas dans son droit de résilier le bail de plein droit en procédant à une rétention des biens. En effet, en raison du défaut de paiement du loyer, qui consiste en un préjudice sérieux, le locateur est donc en droit de procéder à une résiliation de bail par voie judiciaire. Le locateur dans la situation aurait donc dû procéder à une mise en demeure. En décidant de procéder la rétention des biens sans le jugement du juge, il contrevient à l’article 1883 C.C.Q qui stipule que le locataire