Cours de cassation, 3ème chambre civile 27 mars 2008

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- Une sanction consistant d’ordinaire en des dommages-intérêts

En l’espèce, la Cour de cassation s’exprime en ces termes : « Les actes conclus entre la société Foncière Costa et la société Ogic n’avaient pas stipulé que l’inexécution par la société Foncière Costa de sa ″promesse ferme″ et de son ″engagement ferme et définitif″ de vendre se résoudrait par une autre voie que celle prévue à l’article 1142 du Code civil ».

Par là, la Cour de cassation reprend la solution qui était devenue classique sur cette question depuis la célèbre affaire Consorts Cruz (Civ. 3e, 15 déc. 1993) : la sanction retenue en cas de rétractation de la promesse unilatérale de vente est celle du paiement de DI, et ce au fondement de l’ancien article 1142 du Code civil.

Selon cet article: « Toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts en cas d'inexécution de la part du débiteur ». La jurisprudence avait alors affirmé que la promesse unilatérale de vente consistait en une obligation de faire et non de donner de sorte que la levée d'option, postérieure à la rétractation du promettant, exclut toute rencontre des volontés réciproques (Civ. 3e, 15 déc. 1993) et que, par conséquent, la sanction de la rétractation consistait en l’octroi de dommages-intérêts (Civ. 3e, 28 oct. 2003).

Cette solution s’inscrit donc en droite ligne de la jurisprudence antérieure en envisageant l’octroi de dommages-intérêts et n’est donc pas de ce point de vue surprenante même si elle semble critiquable.

- L’exclusion critiquable de l’exécution en nature

La solution peut être critiquée d’une part, au regard de la volonté des parties (1) et d’autre part au regard de sa cohérence avec d’autres solutions (2).

- Une solution critiquable au regard de l’ancien article 1134 du Code civil (force obligatoire des contrats)

Au soutien de son pourvoi, la société Ogic rappelle « qu’il résultait des termes clairs et précis de la promesse de vente du 30 juillet 1999 qu’en cas de carence du promettant, la vente de l’immeuble pourrait intervenir sur décision de justice ».

Le demandeur au pourvoi semble donc fondé à demander l’exécution en nature de la promesse.

La Cour de cassation privilégie toutefois l’application de l’article 1142 qui est ici interprété strictement par la Cour de cassation (en effet en principe seules les obligations de faire présentant un caractère intuitu personae ne sont pas susceptibles d’exécution en nature : en d’autres termes, l’article 1142 ne s’applique pas à toutes les obligations de faire mais seulement à celles qui présentent un fort intuitu personae avec le débiteur). L’application de l’article 1142 aux obligations du promettant de la PUV est donc de ce point de vue discutable et la sanction qui en résulte insuffisante.

Par ailleurs, la promesse unilatérale de vente n’est pas une simple offre de contracter mais est un véritable contrat doté de la force obligatoire au sens de l’ancien article 1134 alinéa 1er : le promettant ne peut donc unilatéralement retirer son engagement contractuel. Dès lors, la sanction du non-respect de cet engagement par le seul octroi de DI (responsabilité contractuelle) peut paraître dérisoire.

Une lecture discutable de l’article 1142 semble alors être privilégiée à une applicable l’article 1134.

- Une solution critiquable au regard de son articulation avec d’autres solutions

En l’espèce, la Cour de cassation rappelle que la sanction de principe est celle de l’octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle. Cette solution peut paraître surprenante tant du point de vue des solutions admises pour la sanction de l’inexécution du pacte de préférence et pour la sanction de la rétractation de l’offre avec délai.

En premier lieu, cette solution s’articule mal avec les solutions rendues pour les autres contrats préparatoires comme le pacte de préférence. Par ce contrat, le promettant s’engage à donner sa préférence au bénéficiaire dans le cas où il vendrait son bien.

Si pendant longtemps, la jurisprudence a considéré que le défaut d’exécution d’un pacte de préférence ne pouvait déboucher que sur des dommages (Cass. com 7 mars 1989), depuis un arrêt rendu par une chambre mixte de la Cour de cassation le 26 mai 2006, la Cour de cassation admet que la sanction de l’inexécution du pacte de préférence puisse être, lorsque le tiers est de mauvaise foi, la substitution du bénéficiaire du pacte dans les droits du tiers (rappel= : le tiers est de mauvaise foi si il connaissait l’existence du pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir).

L’articulation des solutions semble alors pour le moins paradoxale : alors que dans le pacte de préférence, l’exécution en nature peut être admise, sous réserve de la mauvaise foi du tiers, l’on écarte l’exécution en nature de la PUV. Or, la PUV est pourtant créatrice d’une obligation « plus forte » pour le promettant (je m’engage à vendre) que dans le pacte de préférence (je m’engage à vous préférer SI je décide de vendre) : Chambre mixte 26 mai 2006.

En second lieu, l’articulation de cette solution n’est pas plus cohérente avec celle rendue à propos de l’offre assortie d’un délai. En effet, dans un arrêt du 7 mai 2008 (cf TD3), la Cour de cassation semblait avoir sanctionné la rétractation fautive d’une offre par la formation du contrat.

Il peut paraître pour le moins paradoxal que la promesse unilatérale de vente, véritable contrat, ne soit sanctionnée que par des dommages-intérêts alors que la rétractation de l’offre ou du PP pourra être sanctionnée par l’exécution en nature.

C’est pourtant la solution de principe qui est réitérée par la troisième chambre civile, qui vient néanmoins l’atténuer par l’admission d’une exception pouvant alors aboutir à l’exécution en nature de la PUV.

II- L’admission conditionnée de l’exécution en nature de la promesse unilatérale de vente

Si l’exécution en nature d’une promesse unilatérale de vente est ici soumise à de strictes conditions (A), celle-ci sera par la suite plus largement consacrée au sein des dispositions nouvelles du Code civil résultant de l’ordonnance du