Commentaire de l'arrêt du 1er décembre 2010

...

Ici en l’espèce les jugent semblent plus soucieux de faire respecter l’économie générale du contrat c’est-à-dire la volonté réelle des parties. De plus, la Cour d'appel d'Aix-en-Provence relève que le fait que le montant de l'indemnité d'immobilisation soit quasiment égal au prix de la vente ne préjudiciait en rien la qualification de la promesse. De plus, l'acte authentique stipulait que la propriété du bien n'était acquise qu'à partir de la rédaction de celui-ci. Or en l’espèce l’acte authentique n’est pas encore rédigé car le délai fixé entre les deux partie n’est pas arrivé à son terme et que l’une des parties est décède.

Le fils fait grief à l'arrêt d'avoir jugé que l'immeuble, objet de la promesse unilatérale de vente était un bien propre de son père. Il forme alors un pourvoi en cassation devant la 1re chambre civile de la haute cour le 1er décembre 2010.

- La réticence des juges à requalifier la promesse unilatérale de vente en promesse synallagmatique.

En application de l’article 1589 du code civil, les juges de la haute cour ne pouvaient requalifier une promesse unilatérale de vente en promesse synallagmatique (A), cette jurisprudence va être confirmée quelque année plus tard (B).

- Le refus de requalification de la promesse unilatérale de vente en promesse synallagmatique.

En l’espèce « les vendeurs s’étaient engagé de manière ferme et définitive envers le candidat acquéreur … mais qui de son côté ne s’engageait pas à conclure le contrat définitif. » Il ressort de cet argument que la 1ère chambre civile semble imposer l’application de l’article 1589 du code civil selon lequel « une rencontre de volonté pour vendre et pour acheter ». En ce sens, elle relevé qu’étant donné qu’il n’existe pas de rencontre de volontés en l’espèce, il ne peut avoir requalification de la promesse unilatéral de vente en promesse synallagmatique. Alors que pour le demandeur comme l’indemnité d’immobilisation était pratiquement égale au prix de vente du bien, le bénéficiaire avait à cette occasion donné son consentement pour acheter. Autrement dit ici en l’espèce pour le demandeur la vente était formée dès la signature du premier acte, c’est-à-dire avant l’assignation du divorce. Ce qui signifie dès le premier acte, les parties n’auraient pas conclu une promesse unilatérale de vente, mais une promesse synallagmatique.

Or l’article 1589 du code civil dispose que « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque sur la chose et sur le prix ». La cour de cassation avait la requalification dans des espèces antérieures a cet arrêt de 2010, la cour pour admettre la requalification, elle vérifiait toujours que les juges du fond avaient bien dans leur motif caractérisé qu’en raison du montant de l’indemnité d’immobilisation, il y avait par équivalence acceptation de l’option par le bénéficiaire. Mais la haute juridiction n’a jamais affirmé que lorsque l’indemnité d’immobilisation est très élevée, il y a vente, et qu’elle admettait que certains cas ou on puisse déduire un consentement pour acheter exprimé par le bénéficiaire au travers d’une indemnité d’un montant élevé.

On comprend alors très bien que la volonté du demandeur était de faire reconnaitre la promesse synallagmatique de vente au jour du premier acte, à l’époque ou ses parents étaient encore mariés pour que le bien lui soit attribué, plutôt qu’à la seconde épouse de son père. Toutefois étant donné qu'il ne s'agit pas d'un moyen invoqué par le fils, demandeur au pourvoi, cet argument ne saurait être pris en compte par les juges. Par conséquent, les juges de la haute Cour se sont uniquement intéressés à la date où le consentement pour acheter avait été donné. Les juges de la haute cour ont cependant refusé d’accorder une telle requalification. La promesse unilatérale de vente ne peut pas être requalifiée en promesse synallagmatique.

Ainsi, l’arrêt de 2010 n’est pas un revirement, mais il est clarification. La cour de cassation lève l’ambiguïté sur la portée du critère économique, cette solution s’est confirmée dans une décision ultérieure de la 3ème chambre civile.

- Une position confirmée ultérieurement par la 3e chambre civile.

Dans un arrêt du 26 septembre 2012, la 3ème chambre civile est venue confirmer la position de la 1er. En effet, il s’agissait en l’espèce d’une société qui avait signé par acte sous seing privé avec une autre société, une promesse unilatérale d’achat portant sur un immeuble. Le bénéficiaire s’était alors engagé à verser une indemnité d’immobilisation qui « tait d’ailleurs assez conséquente puisqu’elle était pratiquement aussi élevé que le prix de vente de l’immeuble. La cour d’appel de Montpellier a été appelée à statuer sur l’affaire en juin 2010 autrement dit après l’arrêt rendu par la cour de cassation en 1er chambre civile. Les juges du fond vont prendre en compte l’évolution jurisprudentielle puisqu’ils vont refuser de reconnaitre une quelconque requalification de la promesse unilatérale de vente en promesse synallagmatique. La 3ème chambre civil va relever qu’étant que la société bénéficiaire n’avait souscrit aucune obligation d’acquérir, il ne pouvait y avoir promesse synallagmatique de vente entre les parties. La 3ème chambre civile confirme alors la position de la 1ère chambre civile dans son arrêt rendu le 1er décembre 2010.