Commentaire d’arrêt : Civ. 3e , 21 septembre 2011

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notion de loyer dérisoire mis en avant par la doctrine .

B / La notion de loyer dérisoire mis en avant par la doctrine

La Cour d’appel retient « que l’existence d’un bail, quelle qu’en soit la durée,

implique la fixation d’un loyer sérieux » , le loyer dit « sérieux » s’oppose au loyer

dérisoire . On peut dire en effet que la ville de Cannes perçoit un loyer dérisoire , car

la société Noga Hôtel Cannes lui verse annuellement un loyer de 762,25 euros pour un

terrain sur lequel elle a fait de nombreuse construction , on peut donc imaginer que la

taille du terrain est relativement grande. Imaginez-vous que c’est ce prix là que paie

tous les mois un étudiant louant un appartement à Lyon ou à Paris , il le paie même

parfois plus cher . La doctrine notamment le Pr. Georges Cavalier , se sont intéressés à

cette notion de loyer dérisoire. En effet , il nous explique que « plutôt que de postuler

le caractère dérisoire d’un loyer de 762,25 euros annuels, il est permis de se

demander s’il n’était pas seulement insuffisant au regard de la cause » . L’insuffisance

au regard de la cause peut dans notre cas d’espèce se référer à l’absence de cause.

L’absence de cause est l’absence de contrepartie réelle ou l’existence d’une

contrepartie dérisoire , en l’espèce ici , il s’agit du loyer annuel payé par la société

Noga Hôtel de Cannes. Il convient donc de s’intéresser à la nullité du contrat de bail

pour absence de cause.

II / La nullité du contrat de bail pour absence de cause

L’inexistence du contrat de bail a été exclu par la Cour d’appel , désormais il ne

reste plus qu’un seul recours pour le demandeur , celui de la nullité , dans un premier

temps , il s’agit de savoir si se sera une nullité absolue ou bien une nullité relative

(A’) . La Cour d’Appel et la Cour de Cassation opterons toutes deux pour la nullité

relative , il conviendra donc , dans un second temps ,de s’intéresser aux conséquences

de la nullité relative pour les parties (B’)

A’ / Nullité absolue ou nullité relative

On distingue traditionnellement la nullité absolue de la nullité relative , ce qui

commande leur régime juridique . La première protège l’intérêt général alors que la

seconde se propose de préserver les intérêts privés. La première peut être soulevée par

tout intéressé , alors que la seconde n’est invoquée que par la personne qu’elle

protège. Dans le cas d’espèce , la ville de Cannes estime «  qu’en tout état de cause , le

contrat conclu sans prix sérieux est affecté d’une nullité qui, étant fondée sur

l’absence d’objet, élément essentiel du contrat, est une nullité absolue soumise à la

prescription trentenaire de droit commun » . Elle invoque donc une nullité absolue , ce

qui lui permettrait d’obtenir la nullité de l’acte car celle-ci se prescrit par trente ans. C

est tout l enjeu de l argumentation de la commune dans cette affaire .Cependant , la

Cour de Cassation répond négativement à cette demande et privilégie quant à elle une

nullité relative qui se prescrit par cinq ans. En effet , elle expose le fait que « le

contrat de bail à construction conclu pour un prix dérisoire ou vil n’était pas inexistant

mais nul pour défaut de cause et en a exactement déduit que l’action en nullité de ce

contrat, qui relevait d’intérêt privé, était, s’agissant d’une nullité relative, soumise à la

prescription quinquennale de l’article 1304 du code civil » . Ce qui prêche pour la

ville de Cannes , c’est le fait que le contrat conclu à une absence de cause. La Cour de

Cassation opte donc pour la nullité relative du contrat. Il convient de s’intéresser aux

conséquences de la nullité relative pour les parties.

B’ / Les conséquences du choix de nullité relative pour les parties

Du fait de la nullité relative , la ville de Cannes ne pourra pas annuler le contrat de

bail passé avec la société Noga Hôtel Cannes car cette forme de nullité se prescrit pas

5 ans . Et étant donné que le contrat a été passé en 1988 et que le jugement a été rendu

en 2011 , le délai de prescription est terminé . Le contrat aurait pu être annulé , si la

Cour de cassation aurait décidé que le contrat disposerait d’une nullité absolue dont le

délai de prescription est de 30 ans . Mais du fait du loyer dérisoire qui constitue une