Commentaire d'arrêt

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En l’espèce les époux constructeurs ont eu à faire à un notaire pour acquérir le terrain litigieux, qui avait déjà fait l’objet d’un transfert de propriété au bénéfice des époux propriétaire. En premier lieu les époux étaient de bonne foi lorsqu’ils ont commencé à édifier la construction. Pourtant, lorsque les époux propriétaire du fonds leur ont fait sommation d’arrêter la construction en leur prouvant qu’ils étaient effectivement les propriétaires du terrain, les tiers constructeurs ont toutefois continué leur travaux. En conséquence, l’article 550 ne peut plus s’appliquer puisqu’ils ont cessé d’être de bonne foi ayant eu connaissance des vices du titre.

La Cour d’appel a donc reconnu à tort la bonne foi des tiers. En premier lieu ils étaient de bonne foi mais ils ont cessé de l’être à partir du moment où ils ont eu connaissance des documents prouvant que le fonds appartenait aux époux Arnolfini. Ce que la Cour d’appel n’a pas relevé. Effectivement la bonne foi présente des limites…

Les époux Arnolfini qui se sont vus déboutés de leur prétention par la Cour d’appel ont donc formé un pourvoi en cassation. Il convient donc de s’intéresser désormais à la pertinence de leurs moyens au pourvoi et d’imaginer la solution que la Cour de cassation pourrait apporter dans le but de résoudre le litige.

- Des moyens au pourvoi pertinents et justes : la quasi-certitude d’un arrêt de cassation rendu par la Cour suprême

Il conviendra de s’intéresser en premier lieu aux effets de la sommation adressée au tiers constructeur sur leur prétendue bonne foi (A) puis d’expliquer pourquoi le notaire et le vendeur ne seront pas contraints de prendre à leur charge les frais de démolition (B).

- Les effets de la sommation adressée au tiers constructeur sur leur prétendue bonne foi

En l’espèce, pour que les tiers constructeurs stoppent leur travaux, les époux propriétaires leur ont fait sommation d’arrêter et leur ont fourni des documents attestant la preuve du droit de propriété. Les tiers ont toutefois continué leurs travaux et la Cour d’appel considère que la démolition n’est pas possible puisqu’ils étaient, selon elle, de bonne foi. Or comme il a été vu précédemment la bonne foi a des limites.

En droit français, aucun texte ne définit légalement ce qu’est la mauvaise foi. Ce terme est principalement définit par la jurisprudence. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 15 janvier 1971 considère la chose suivant : « est de mauvaise foi au sein de l’article 555, celui qui construit sciemment sur un terrain qui ne lui appartient pas » et l’arrêt de la troisième chambre civile du 30 novembre 1988 ajoute « est de mauvaise foi au sens de l’article 555 celui qui a reçu sommation du propriétaire d’avoir à supprimer l’ouvrage édifié et communication des documents établissant la preuve du droit de propriété ». Si la mauvaise foi est effectivement retenue une option est alors offerte au propriétaire : il peut soit indemniser le constructeur ou décider de la démolition des ouvrages. Cette conséquence découle directement de la combinaison des articles 550 et 555 du Code civil précités. Cette solution trouve son origine dans une jurisprudence datant du 1er juin 1977 rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation : « il résulte de la combinaison des articles 550 et 555 que le propriétaire d’un terrain peut exiger la destruction de ce qui a été construit par un tiers sur son terrain postérieurement au jour où ce tiers, possesseur du terrain en vertu d’un titre de propriété, a eu connaissance des vices de son titre. En l’espèce, dans cette ancienne jurisprudence, il y a eu démolition de l’ouvrage.

Dans les faits d’espèces soumis, les époux propriétaires affirment avoir sommés les tiers d’arrêter la construction en leur fournissant des documents attestant du titre de propriété du terrain. Dès lors, les tiers constructeurs ont arrêté d’être de bonne foi. En conséquence si l’on s’en tient aux trois jurisprudences citées et aux articles 550 et 555 du Code civil : les tiers sont de mauvaise foi puisqu’ils ont eu connaissance du vice du titre de propriété mais ils ont tout de même continué leurs travaux. Les époux propriétaires pourront donc, comme ils le souhaitaient initialement, choisir de démolir la construction.

Le moyen au pourvoi quant à la sommation est pertinent et juste, il a toutes ses chances de convaincre la Cour de cassation afin qu’elle casse et annule l’arrêt rendu par la Cour d’appel.

- L’acte de démolition ne pouvant pas être exécuté au frais du notaire et du vendeur

En l’espèce, le notaire et le vendeur ont permis la vente d’un terrain qui appartenait déjà à autrui (aux époux Arnolfini, propriétaires). Les tiers qui ont acquis le terrain qui appartenait déjà à quelqu’un, ont entrepris des travaux sur le terrain. Les époux propriétaires demandent la démolition du bien. Ils souhaitent également que l’acte de démolition se fasse aux frais du notaire et du vendeur.

En droit français l’article 555 du Code civil dispose dans son second alinéa « Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre être condamné à des dommages et intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds ». Un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation ajoute que « l’article 555 n’est applicable que dans les rapports du propriétaire du sol et du possesseur des travaux ». Aucun tiers donc ne peut se trouver obligé de prendre à sa charge les frais de démolition.

En l’espèce il s’agit du notaire et du vendeur. Bien qu’ayant vendu la chose d’autrui, ils ne peuvent donc pas se trouver obligé de payer les frais de démolition.

En conclusion, cette partie du pourvoi ne pourra pas aboutir, elle sera rejeté, mais la première partie concernant la sommation suffira amplement pour que la Cour de cassation casse et annule l’arrêt rendu par la Cour d’appel.