Commentaire civ 3ème 13 octobre 1993

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Cependant, la Cour estime que le manque d’information sur la promesse, au niveau des délais, des précisions de temps ou des démarches à entreprendre porte la vente au seul pouvoir de la société venderesse qui pouvait décider ou non d’acquérir et ce sans contrainte de délai. De plus, si la condition d’acquisition ne se réalisait pas, elle gardait tous les avantages stipulés en sa faveur, notamment l’acompte.

- Validité de la vente d’un bien d’autrui sous condition suspensive de l’acquérir

On observe une certaine évolution jurisprudentielle sur la validité de la vente lorsqu’il y a une promesse de vente (A) bien que cette évolution ne soit pas reprise par la réforme du droit des obligations (B)

- Une évolution jurisprudentielle sur la validité de la vente d’un bien d’autrui

La conclusion d’une vente emporte transfert immédiat de la propriété. Le transfert étant l’essence même du contrat de vente, le vendeur doit être titulaire du droit de propriété au moment de l’échange des consentements pour que les droits soient valablement transférés sur la chose.

La qualité de propriétaire étant une condition requise pour la validité du contrat, toute vente dont le vendeur n’est pas le propriétaire doit pouvoir être frappée de nullité, comme le rappelle l’article 1599 du Code civil.

En l’espèce, il s’agit de la société Iepso qui vend des immeubles à deux autres sociétés. Cependant, ces immeubles ne lui appartiennent pas encore. En effet, elle a conclu une promesse de vente avec le propriétaire des immeubles, mais ce dernier n’a pas encore décidé de vendre.

Dès lors, il semblerait que ce ne soit pas possible que la société puisse vendre les immeubles alors que ce dernier n’a pas encore décidé de vendre. Néanmoins, la promesse conclue, le propriétaire a quand même donné son consentement à la vente future. Cette dernière est alors presque sûre d’être formée, il ne manquerait que la décision de vendre et la volonté de la société d’acquérir, donc de lever l’option.

Dans cet arrêt, la Cour de cassation n’a pas relevé le motif de la vente d’un bien d’autrui qui serait nulle. Elle a juste signifié qu’il n’y avait aucune condition de temps, de délai laissant la vente, au final, à la seule volonté d’acquérir du vendeur. Dès lors, elle laisserait penser que si telles conditions auraient été présentes, alors la vente d’un bien d’autrui aurait été valable.

- Une évolution jurisprudentielle non reprise par la réforme

La promesse de vente a été consacrée par la réforme et insérée dans le Code civil à l’article 1124, comme étant « le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. »

En effet, si l’on applique les dispositions de l’arrêts à la situation juridique d’aujourd’hui, le consentement du promettant étant donné, la vente d’un bien d’autrui serait donc possible et ce en appliquant la jurisprudence de 1993.

De plus, cette notion tend à s’affaiblir. En effet, il est possible pour les cas de propriété apparente ou de transfert de propriété différé. Ce sont les cas où la vente n’a pas été annulée car le vendeur était pour l’acheteur le propriétaire apparent de la chose (Civ 1ère 9 janvier 1996), ou lorsque le transfert de propriété à l’acheteur est retardé au jour où le vendeur devient propriétaire, pour les cas de vente de genre, ou des ventes avec un terme suspensif pour acquérir le bien.

Cependant, les rédacteurs de la réforme ne pensent pas la même chose. En effet, ces derniers ont gardé la même rédaction de leur article 1599 du Code civil, « la vente de la chose d’autrui est nulle ».

Les rédacteurs ont considéré qu’il ne s’agissait pas de la vente d’une chose d’autrui, pour l’espèce, mais bien de la vente d’un droit conditionnel. Dès lors, il n’était pas nécessaire de la consacrer dans le Code civil et reste donc une jurisprudence.