Commentaire Civ 3ème 29 avril 2009

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- La nécessité de circonstances particulière indépendantes de la volonté des parties au moment de la signature de la convention

Tout d’abord, il faut retenir que la solution de la Cour de cassation s’inscrit dans une jurisprudence constante exigeant ces circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties pour qualifier la convention d’occupation précaire (Civ 3ème 9 novembre 2004). Elle vient aussi préciser, qu’il est nécessaire que ces circonstances existent au moment de la signature de la convention.

De ce fait, on ne peut conclure une convention d’occupation précaire pour la seule raison que l’on a voulu. Des causes objectives doivent justifier l’éviction du régime applicable aux baux. La précarité du droit se caractérise par sa fragilité. Un droit est précaire lorsqu’il est de courte durée ou pouvant être anéanti à tout moment (Civ 3ème 21 mars 1990), ou lorsqu’il est à durée indéterminée (Civ 3ème 13 mai 1997).

Ensuite, la Cour n’exige des circonstances particulières que depuis un arrêt de la chambre commerciale du 9 novembre 2004, ayant supprimé la notion de « circonstances exceptionnelles » (civ 3ème 19 novembre 2003). Généralement, la précarité se justifie par un changement attendu dans la situation de l’immeuble. L’occupation est consentie dans l’attente d’une expropriation (Civ 3ème, 12 janvier 1977), d’une construction (Civ 3ème 20 février 1971), d’un aménagement (Civ 3ème, 16 février 2000), ou encore l’occupation est convenue dans l’attente de la réalisation d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt dans le cadre d’une promesse synallagmatique de vente (Civ 3ème 10 juillet 1996).

En définitive, si le contrat de jouissance confère un droit à l’occupant dont la précarité est légitime, l’on se retrouve bien en présence d’une convention d’occupation précaire, et non d’un bail (Com 11 janvier 1965). Le contrat est alors régi par les règles du droit commun des contrats et non, en principe, par les règles du bail.

En l’espèce, la Cour de cassation a refusé de qualifier le contrat de convention d’occupation précaire car aucunes circonstances particulières n’existaient au moment de la signature. Le propriétaire ne pouvait alors appliquer les règles de la convention.

- La sanction de l’inobservations des conditions de validité

La Cour de cassation adopte comme solution la requalification du contrat face à l’inexécution des conditions de validité de la convention (A). Cette solution peut paraitre déséquilibrée pour les parties (B).

- La requalification en bail, solution adoptée par la Cour de cassation

En refusant la qualification de convention d’occupation précaire, la Cour de cassation avait à sa portée deux sanctions : la requalification et la nullité de l’acte. En effet, dans le droit commun des contrats, lorsque ce dernier n’est pas rédigé correctement ou lorsqu’il comporte des vices, qu’une condition y fait défaut, la nullité relative est encourue.

En l’espèce, la Cour a légitimement retenu que la condition des circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties au moment de la signature n’était pas remplie. Pour autant, elle ne fait pas découler la nullité de l’acte, solution qui protègerait le propriétaire. En effet, les locataires refusaient de quitter le local d’habitation objet de la convention. Au terme de leur occupation, ils devaient soit acquérir ce bien, soit le quitter. Ils n’en ont rien fait puisqu’ils ont refusé de quitter le bien tout en refusant de l’acquérir. Il souhaite d’ailleurs requalifier le contrat en contrat bail.

On pourrait retenir ici la nullité car les époux n’ont pas exécuté leur obligation rédigée dans la convention. Dès lors, la nullité du contrat, qu’elle soit absolue ou relative, emporte l’anéantissement rétroactif du contrat. Il est alors considéré comme n’ayant jamais existé de sorte que les parties doivent être remises dans l’état dans lequel elles se trouvaient avant sa conclusion.

Cette nullité semble inopportune tout de même car il s’agirait de revenir au statu quo ante. Les locataires doivent restituer leur bien, donc partir de leur bien, et remettre en état la chose, alors que le bailleur devrait restituer le prix perçu. Cela semble aberrant alors que le bien aura été habité pendant plus de 18 mois.

Pour autant, la Cour en fait tout autrement et impose la requalification de la convention en contrat de bail, avec par conséquent, l’application des règles du contrat de bail bien plus protectrice et avantageuse pour le preneur.

- Une solution déséquilibrant les parties

Dans les deux cas, celui de la nullité et celui de la requalification, ce sont les preneurs qui sont avantagés par la solution. En effet, comme dit précédemment, s’il y a nullité, les preneurs ne perdent rien, et laisse juste l’appartement alors que le bailleur doit restituer le loyer.

De même, pour la requalification en contrat bail, les règles sont différentes de celles de la convention d’occupation précaire. En effet, s’il s’agit d’un contrat bail, le bailleur ne peut pas fixer la durée du bail inférieure à 3 ans. De plus, le droit de jouissance ne peut être retiré à tout instant. Le preneur est alors protégé.

Pour l’espèce, les preneurs alors occupants contre le gré du bailleur le local d’habitation, peuvent, dès lors que la convention est requalifiée en contrat bail, demander la prorogation de leur contrat initial pour convenir aux règles du contrat bail et ainsi pouvoir vivre pendant minimum 3 ans dans le local. Le bailleur se voit dépourvu des droits qu’il disposait à la signature de la convention. La Cour lui impose alors d’appliquer la loi de 1989 et ses articles très précis et strictes apportant une forte protection au preneur, bien que le bailleur soit tout de même protégé, notamment pour ce qui est du préavis lorsque les locataires souhaitent quitter leur logement.

Cependant, la solution d’espèce a été prise en faveur des preneurs.