Droit foncier

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le titulaire du droit n’ést pas opposable aux tiers, difficulté d"application des décisions judiciaires et notamment des mesures conservatoires et d’exécution... Ce régime dit: des livres fonciers consiste à faire immatriculer sur des registres spéciaux dénommés "livres fonciers" les immeubles avec toutes leurs caractéristiques topographiques (situation, délimitation, contenance du bien) et juridique (appartenance, droit réel), de sorte à élaborer pour chacun d’eux une fiche signalétique complète. yh

Au Maroc, nouvelle loi de l’immatriculation foncière: loi 14-07 mise en vigueur en 2011.

Thème n°1: Caractéristiques du régime foncier au Maroc.

Sous thème 1 : Multiplicité des statuts fonciers.

A) Les terres Melk : Melk c’est la possession. Le fondement juridique des terres melk: la possession doit être paisible, publique, à titre de propriété et non interrompue pendant dix ans lorsqu’elle joue à l’encontre des tiers, et pendant 40 ans quand à elle joue à l’encontre des parties. La déclaration d’immatriculation correspond au titre de propriété. Les terres melk relèvent de la propriété privée. Elles appartiennent à des personnes qui les exploitent soit individuellement, soit dans l’indivision, soit sous forme de coopératives ou de sociétés. Elles sont aliénables, saisissables et prescriptibles.

Mis à part qq dispositions légales, le droit applicable à ces immeubles est, pour sa plus grande partie, le droit musulman. La propriété d’un bien "melk" peut être transférée suivant diverses formes:

- Par acte adoulaire: ou par acte sous seing privé enregistré, ou par acte passé devant le notaire moderne. La propriété immobilière "melk" se trouve souvent dans l’indivision, celle ci provenant surtout d’une transmission successorale: elle peut résulter aussi d’un contrat;elle pourrait meme résulter de la possession.

Le dahir formant code des obligations contient dans son livre 2 , un chapitre entier relatif à l’indivision, dénommée: communauté ou quasi société. L’immeuble indivis se trouve donc soumis aux dispositions du DOC et en tant qu’immeuble, bien foncier, il reste évidemment soumis aux dispositions du droit musulman. Le partage en nature met fin normalement à l’indivision, partage amiable ou partage judiciaire. Nul ne peut etre contraint à demeurer dans l’indivision et chacun des communistes peut tjrs provoquer le partage. Toute clause contraire est sans effets. Toutefois, l’article 979 du DOC permet aux coproprio de convenir que le partage ne pourra etre demandé pendant un délai déterminé. Aucune durée max n’est fixée.

Si l’immeuble n’est pas partageable en nature, il peut etre mis fin à l’indivision par la licitation, ou vente aux enchères d’un immeuble indivis. L’indivision des immeubles "melk" a donné naissance, en droit foncier, à deux modes spéciaux d’acquisition, qui facilitent indirectement la fin de l’indivision, sans recourir au partage en natiure où à la licitation: la vente d’une quote part indivise par un copropriétaire, avec le droit de retrait, appelé droit de chefaa; la vente globale de l’immeuble indivis par un seul des copropriétaires, dite vente safqa, avec le droit de retrait, appelé droit de dhom.

B) Les terres domaniales : propriété de l’état/ Dahir du 1er juillet 1914 (charte domaniale).. Dahir du 3 janvier 1916 portant règlement spécial de la délimitation administrative.

Ces textes ont envisagé de faire une distinction entre les domaines du makhzen et les fortunes du sultan. Alors, tout d’abord, le domaine public: Il faut une personne publique propriétaire, et il faut que l’immeuble ait une affectation qui bénéficie à tous, c ’est à dire il faut qu’il y ait un intérêt général.

Il y a une catégorie de biens qui ne peuvent être à usage privatifs car ils sont à l’usage de tous: ils sont donc inaliénables, imprescriptibles et insaisissables. Ensuite, il y a le domaine privé de l’état: c’est une des institutions les plus anciennes: séquestration des terres de personnes frappes d’indignité nationale, récupération par l’état de 9 mai 1959 des terres collectives aliénées à perpétuité; des terres de colonisation officielle à travers le dahirs de septembre 1963. Dahir du 2 mars 1973: récupération des terres de colonisations privées. Le domaine privé de l’état est aliénable sous certaines conditions.

EN 1972, réforme agraire; terres peuvent être cédés aux investisseurs à conditions d’apporter l’AVONA (attestation de vocation non agricole délivrée par le ministre d’agriculture auparavant, mtn c ’est le wali).

C) Les terres collectives : Elles ne s’héritent pas , c’est l’appartenance à l’ethnie qui s’hérite. Les terres collectives appartiennent aux collectivités ethniques. Les membres de l’ethnie sont les ayant droit et ont la pleine propriété. Chacun possédait une part dans l’indivision. Cette part était indéterminable et variable. Ces terres sont inaliénables, imprescriptibles et insaisissables. Aliénation perpétuelle de jouissance. Ensuite il y a eu une melkisation des terres collectives aux ayant droit: passage de la propriété collective à la propriété privée. Le partage est refait chaque fois qu’un ayant droit atteint l’age majeur. Elles relèvent du dahir du 27 AVRIL 1919. Deux problèmes majeurs: Le simple droit de jouissance et l’apparition continue de nouveaux ayant droit. Toutefois, depuis quelques années, certains collectifs ont stabilisé le partage en jouissance perpétuelle, une tendance à la mélkisation. Toute personne qui prétend à un droit privatif sur une terre collective en voie de délimitation administrative, doit faire opposition à cette délimitation, dans un délai de six mois à compter de l’insertion au B.O de l’avis de dépôt du procès verbal de délimitation. Pour valider son opposition, l’opposant doit, dans un nouveau délai de 6 mois,déposer une réquisition d’immatriculation.

Et là encore bien que requérant à l’immatriculation et parce que opposant à la délimitation, l’intéressé a le fardeau de la preuve. Faute par l’opposant de déposer dans le délai une réquisition d’immatriculation, il est déchu de ses droits (sur l’immatriculation des terres collectives). Selon cette législation, les collectivités, dotées de la personnalité morale, sont propriétaires à titre collectif d’un domaine qui peut être délimité et immatriculé. Les chefs de famille n’ont qu’un droit de jouissance, également inaliénable, sur une part de l’immeuble collectif