Commentaire d'arrêt, le régime du bail

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B) Une nouvelle portée aux termes

La délivrance d'un logement décent fait partie des obligations principale du bailleur , or , en l’espèce , la question est de savoir si l'installation du chauffage fait partie de la délivrance décente du logement ou non .

En effet , si le doute pouvait exister , la cour de cassation est venu donner une nouvelle portée aux termes du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 en son article 3 , en précisant que « la seule alimentation en électricité ne pouvait être considérée comme un équipement ou une installation permettant un chauffage normal du logement ».Par cette conclusion ,la cour de cassation lève le doute quand à la nécessité du chauffage comme condition de délivrance d'un logement décent .

En l'espèce , le bailleur a manquer a son obligation principale de délivrance d'un logement décent .

De plus , cet arrêt fait ressortir un principe a valeur constitutionnel .En effet , dans une décision du conseil constitutionnel du 27 juillet 1982 le législateur énonce des principes a valeurs constitutionnel qui font aujourd'hui partie intégrante du bloc de constitutionnalité .

A ces principe c'est ajouter le principe de « la possibilité pour toutes personnes d'avoir accès à un logement décent.

- L'impossibilité de stipulé sur des caractéristiques d'ordre public

En effet , la délivrance d'un logement décent est une règle d'ordre public sur laquelle il est impossible de stipulé (A) toutefois , le maintiens d'un loyer réduit après l'installation des chauffage semble privée le bailleur de contrepartie équitable (B)

A )la délivrance d'un logement décent:une règle d'ordre public

En effet , la cour de cassation nous a démontrer que le chauffage était une condition de la validité du logement décent .

Or il est rappeler par la cour de cassation que la délivrance d'un logement décent est une condition d'ordre public , d’où il s'en suit qu'il est impossible de stipulé sur cette notion .

La question de l'ordre public de la délivrance d'un logement décent implique qu'aucune clause contraire n'est efficace ni aucune disposition législative comme le précisait déjà en la matière l’arrêt de la 3 eme chambre civil de la cour de cassation le 15 décembre 2004. Cela implique que le décret ministérielle précédemment cité ne peut être opposable ,mais également que les stipulations prévu par les parties quand au chauffage de l'appartement ne peuvent pas non plus s'appliquer .

Toutefois , cette questions posé à la cour de cassation avait déjà était trancher dans des arrêts précédent qui suivaient un raisonnement similaire. Ainsi il a déjà été jugé que les parties ne peuvent valablement convenir que le locataire exécutera, même avec une contrepartie, les travaux de mise aux normes comme le disait déjà la 3eme chambre civil de la cour de cassation dans un arrêt du 3 février 2010. En effet,dans la mesure ou la cour de cassation reconnaît que l'installation d'un chauffage est une condition a la délivrance d'un logement décent alors cela devien d'ordre public et les parties ne peuvent plus stipulé sur le sujet .

Toutefois, la contrepartie prévu par la réduction du prix est maintenu , ce qui pose des problèmes d’équilibre du contrat .

B) le maintien du prix réduit et la protection renforcé du locataire

En effet , la cour de cassation ne prend pas en compte les stipulations contractuelles car celle-ci en présence d'une notion d'ordre public sont réputé non écrite . Toutefois , cela pose des problèmes dans l’équilibre du contrat . En effet , la contre partie prévu ne correspond plus à la volonté des parties .

la protection du locataire est visible par la mise à l’écart de l'ancien article 1134 du code civil .En effet ce dernier dispose que le contrat vaut loi entre les parties, or en l’espèce , le bail avait été conclu en prenant compte de l'absence de chauffage en réduisant le loyer .

Les juges s’immiscent dan le contrat de bail pour obtenir de la part du bailleur ce qu'il veulent , mais en revanche , ils ignorent totalement la loi des parties et n'effectue pas un rééquilibrage du contrat en augmentant la contrepartie fixer ou en laissant un droit de résiliation du bail par le bailleur .

De plus , le bailleur n'a par conséquences pas assurer ces obligations principale ce qui pourrai donner lieu à une résiliation du bail par le preneur si celui-ci le désirer .