Commentaire d'arrêt 26 mai 2016

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Le juge en admettant l’exécution forcée en nature comme sanction, il rend possible la réalisation d'un acte positif de la part du promettant à l'égard du bénéficiaire. Ainsi en l'espèce Monsieur Ruini aurait pu si les conditions avait été réunies , être obligé de réaliser la vente au profit de Madame X , il s'agit donc d'une obligation de faire à l'égard du promettant.

La nouvelle sanction admise en principe, mais la Cour de cassation en refuse l’application en l’espèce parce que , contrairement au système défendu par le pourvoi, elle la soumet à la double condition de la connaissance par le tiers de

du pacte de référence et de l'intention du bénéficiaire de se prévaloir du pacte de préférence .

II. La difficile mise en œuvre de l’exécution en nature

En effet la Cour de cassation admet à travers cet arrêt qu'il est possible d’exiger l'exécution en nature , cependant elle impose des conditions qui sont difficiles à réunir . Il s'agit du fait que le bénéficiaire ai eu l'intention de s'en prévaloir (A) et que le tiers avait connaissance au moment de contracter de l'existence d'un pacte de préférence (B).

A) La connaissance par le tiers de l'intention du bénéficiaire de se prévaloir du pacte de préférence

Le promettant doit d'abord le proposer au bénéficiaire qd il décide de vendre le bien , aux même conditions qu'il le proposerait à un tiers. En effet le pacte de préférence est un contrat qui accorde une préférence à un bénéficiaire à des conditions de ventes équivalents a celle proposé a un autre .

Il n'a pas pour objet de permettre au bénéficiaire d'avoir un prix avantageux , c'est juste une priorité d'acquisition . Si un tiers propose des conditions sur lequel le bénéficiaire ne peut pas s'aligner , le tiers remporte la vente.

Monsieur Ruini A , au moment de la vente de son bien , n'a pas d'abord demandé a Madame X pour savoir si cette dernière souhaitait l'acheter . Il a donc vendue directement à un tiers le bien immobilier sans faire proposition d'achat à la bénéficiaire . Pourtant elle bénéficiait d'un droit de priorité , il y a donc eu violation du pacte de préférence . Mais en l'espèce s'il est reconnu que le tiers était au courant de l'existence du pacte de préférence du fait notamment des publicités dont a fait l'objet ce dernier, la cour de cassation rejette le pourvoi car il n'est pas démontré que la société SCI Emeraude savait que Madame X avait l'intention de se prévaloir de son droit de préférence. Mais il est difficile de prouver la mauvaise foi du tiers. C'est cette condition exigée par la Cour de cassation qui fait ici défaut pour que l’exécution en nature soit autorisée

Selon un arrêt de la cour de cassation du 29 janvier 2003, si le bénéficiaire qui refuse de faire jouer son droit de préférence ,il ne pourra plus prétendre a la conclusion du contrat de vente . Mais il faut que le bénéficiaire montre clairement qu'il ne souhaite pas acheter pour que le promettant ai le droit de vendre à un tiers au pacte de préférence . Ce n'est ici pas le cas.

Pour autant la substitution n'est pas automatique .Il faut que le bénéficiaire en fasse la demande en justice. Cette demande est facultative, car le bénéficiaire peut se contenter de l'allocation de dommages- intérêts.

B) La connaissance par le tiers du pacte de préférence

La connaissance de l'existence du pacte de préférence par la SCI Emeraude est ici retenue . Selon la Cour d'appel cette connaissance découle du fait que le pacte se trouvait dans un acte de donation-partage qui est soumis à la publicité obligatoire . Ainsi cette formalité rend le pacte opposable aux tiers.

C'est l'alinéa 2 de l'article 1123 qui aborde ces deux conditions nécessaires à l’exécution en nature : « Lorsque le tiers connaissait l'existence du pacte et l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir, ce dernier peut également agir en nullité ou demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu »

Cette connaissance du pacte ne suffit pas pour obtenir la substitution et le pourvoi est rejeté car il n'était pas démontré que la SCI Emeraude savait que Madame X avait l'intention de se prévaloir de son droit de préférence.

La condition de mauvaise foi du tiers est donc essentielle pour que l’exécution forcée en nature est lieux . Mais cette condition n'est pas une innovation , la jurisprudence antérieure l' exigeait pour l'annulation du contrat, par exemple dans l’arrêt du 7 janvier 2004 de la Cour de Cassation, où la mauvaise foi du tiers a été établie. Elle s'applique désormais aussi pour la substitution.

Ainsi cet arrêt admet une nouvelle sanction de la violation du pacte de préférence mais ne l'applique pas en l'espèce .Cette double condition qui est exigée et difficile à prouver , donne à la substitution un caractère exceptionnel.