Commentaire arret 11 mai 2011

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que la vente parfaite”, pour qu’il y ai donc vente parfaite selon les articles précédents il faut que les deux parties consentent à la vente de la chose ici la propriété. La troisième chambre civil s’intéresse donc à la nature de la rétractation dont il est question, ainsi par le fait que la promettante est “par acte du 31 octobre 2005” notifié au bénéficiaire de la promesse, l’annulation de celle-ci signifie donc que selon la Cour elle retire son consentement à la vente. En effet allant à l’encontre encore de la doctrine le promettant ou la promettante donne son consentement pour la promesse unilatérale mais il ne le donne pas forcément pour la conclusion du contrat de vente.

Alors si la promettante a retiré son consentement la vente est proprement qualifiée d’”imparfaite” puisqu’il manque un des consentements, le contrat ne peut donc pas être conclu.

Donc l’intervention du bénéficiaire pour faire savoir son consentement, par la levée de l’option, ne peut être reconnue pour l’exécution forcée étant donné qu’elle intervenu postérieurement à la rétractation de la promettant il n’y a pas rencontre des volontés et c’est ce en quoi le contrat ne peut être conclu. Enfin l’exécution forcée ne peut pas être donnée par le fait simple que le consentement de la vente du côté de la promettante n’est plus de rigueur.

La consécration de deux moyens juridiques légals pour justifier que la promesse d’exécution qui doit être simplement sanctionnés de réparation au préjudice commis et donc de dommages et intérêts n’est pas sans conséquence sur l’efficacité de la promesse.

II- L’efficacité de la promesse unilatérale

Cet arrêt porte un coup l’efficacité le promesse unilatérale de contrat, en effet la jurisprudence a tendance à prendre défense de la partie du promettant plus que la partie faible .

un coup porté par la consécration du consentement valable pour la rétractation

Au vu de l’article 1134 évoqué dans l’arrêt, la promesse unilatéral de vente est censé tenir de loi au deux parties et donc le maintien obligé de la promesse dans le délai fixée. Or la promesse unilatéral de vente a pour finalité de concéder au bénéficiaire un droit d’accepter ou de refuser la vente du bien dans un délai donné, cet avantage a pour conséquence que s’il refuse l’achat le bénéficiaire est subordonné à la versation d’une compensation qui est de l’ordre du dommages et intérêts.

Donc admettre la rétractation du promettant possible avant la fin du délai reviendrait à amputer en partie l’efficacité de cette promesse en effet l’accord de la rétractation de la part du promettant revient à enlever le droit concédé au bénéficiaire. Il conviendrait donc de dire, ceci en faveur de la doctrine que la sécurité de la promesse pour le bénéficiaire est compromise par le simple fait que le promettant est libre de ne plus consentir à la vente avant la fin délai prescrit met en péril la partie faible, ici le bénéficiaire, donc la jurisprudence favoriserait ainsi la partie forte et il impacterait beaucoup sur l’efficacité des négociations en tout genre puisque la partie faible ne se sentant plus protégée sera moins tenté par le fait de négocier.

Cependant ce propos est légèrement à nuancer puisque même si la promettante dans cet arrêt n’est pas condamnée à l’exécution forcée de la vente, le litige est néanmoins redirigé vers une autre cour d’appel, Montpellier, afin que la promettante soir rejugé et que le préjudice subi par le bénéficiaire soit réparé. On peut alors dire au vu d’autres jurisprudences comme l’arrêt de 1993 énoncé plus haut que la promettante a surement été condamnée à payer des dommages et intérêts au bénéficiaire, c’est pourquoi l’efficacité n’est qu’en partie amputée bien que le montant des dommages et intérêt peut être négligeable par rapport au bien mis en jeu.

Malgré la défiance provoquée par l’arrêt du 11 mai 2011, la réforme des contrats de l’ordonnance de février 2016 a pour but de revaloriser la parties des négociations sous lequel se trouve la promesse unilatérale.

une revalorisation des négociations au regard de l’ordonnance 2016

Par la publication du 10 février 2016 qui prendra effet au 1er octobre, la promesse unilatéral de vente ainsi que les négociations en général se voient valorisés par rapport à ce qu’elle ont subi avec l’arrêt commenté.

En effet d’abord par la consécration de la promesse unilatérale à l’article 1124 du nouveau code civil. Cet article apporte au premier alinéa une définition et donc une nature à la promesse unilatérale en posant que c’est un contrat et rien d’autre ce qui pour conséquence de livrer le promettant à une obligation de faire. Cet article rappel aussi le droit du bénéficiaire de conclure ou non ce contrat ce qui pose une entière légitimité à ce droit mais aussi une importance au consentement du bénéficiaire. Au second alinéa il pose un principe important “ la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat” cela signifie que la rétractation du promettant avant la fin du délai peut être à nouveau susceptible d’exécution forcée or la en est l’enjeu de l’arrêt commenté puisqu’au regard de la nouvelle ordonnance il est possible qu’il rentre en conflit avec le code civil. Il est aussi possible de retirer de cet alinéas le renforcement de la protection relative à la partie faible qu’est le bénéficiaire qui avait été préalablement délaissé au profit de la partie forte.

Ce renforcement de la protection de la partie faible intervient plus généralement dans les négociations par l’art 1112 du nouveau code civil, le premier alinéas reprend liberté des négociations mais aussi le fait qu’ils “ doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.” ainsi la bonne foi étant consacrée elle concède à la partie faible un argument en cas de litige. Au second alinéa qui relatif à la faute commise lors des négociations en résulte la consécration de la réparation au préjudice commis tant à la partie forte qu’à la partie faible, on retrouve alors une égalité protégée.