La transmission des contrats préparatoires à la vente cas

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Enfin, la cession d’une promesse synallagmatique de vente peut être interdite si le cédant est un professionnel immobilier, c’est ce que prévoit la loi Sapin du 29 janvier 1993 à son article 52. Elle peut également être interdite si la vente a déjà produit son effet translatif c’est-à-dire que le transfert de propriété a déjà eu lieu.

Même si la cession des contrats préparatoires semble être le seul mode de transmission, une nouvelle technique s’est développée pour pallier aux contraintes générées par la cession.

II- L’application de la cession, détournée par la substitution

En ce qui concerne les promesses unilatérales de vente, la cession peut être contraignante, c’est pourquoi le recours à la substitution sous forme de clause peut être justifié (A). Toutefois, la nature juridique de cette clause est controversée (B).

A) Le recours justifié à la substitution

Dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, la cession est admise Civ, 31 janvier 1866. Cependant, pour être opposable aux tiers, la cession doit respecter les formalités prévues par l’article 1690 du code civil. Lorsque la cession porte sur un immeuble ou un fonds de commerce, elle doit respecter les formalités de l’article 1589-2 du code civil. La cession doit alors être soit constatée dans un acte authentique, soit être enregistrée dans les 10 jours de la cession. Ces formalités peuvent être considérées comme contraignantes c’est pour cela que très souvent dans ce type de promesse, est insérée une clause de substitution qui permet au bénéficiaire de se substituer à toutes personnes physiques ou morales de son choix.

Une question s’est toutefois posée ; c’est celle de savoir si dans l’hypothèse où le substitué renonce à lever l’option, le bénéficiaire originaire peut-il toujours lever l’option ? La réponse est oui, le bénéficiaire originaire peut toujours lever l’option dans la mesure où il reste tenu des obligations en cas de défaillance, il est logique qu’il conserve son droit d’option Civ 3eme, 27 avril 1988. La Cour a également estimé que le fait d’insérer une clause de substitution dans une promesse de vente n’avait aucune conséquence quant à son caractère unilatéral ou synallagmatique Civ 3eme, 28 juin 2006.

Cette clause de substitution a été utilisée principalement pour détourner la cession car celle-ci était trop lourde en termes de formalités. Toutefois, la nature juridique de cette clause n’est pas claire.

B) La nature incertaine de la clause

Depuis l’apparition de cette clause, sa nature juridique n’a pas arrêtée de poser problème. Toutefois, ce qui est sûr c’est que la substitution n’est pas une cession de créance Civ 3eme, 2 juillet 1969. Cela a été réaffirmé par la suite Civ 3eme, 17 avril 1984. Dans cet arrêt, la Cour de cassation affirme que la clause de substitution insérée dans une promesse unilatérale de vente ne constitue pas une cession de créance et que, par conséquent, les articles 1690 et 1589-2 du code civil n’ont pas à s’appliquer. Dans un arrêt de la Civ 3eme, 12 avril 2012, la Cour applique la solution rendue en 1984 aux promesses synallagmatiques.

Un premier courant de doctrine a rattaché la substitution à une stipulation pour autrui Civ 3eme, 2 juillet 1969, mais faisant face à de nombreuses critiques notamment sur le fait que l’on ne peut pas admettre une stipulation pour autrui, dans la mesure où, le substitué à une obligation de verser le prix de vente sans que ce droit soit directement ajouté dans son patrimoine. Cette qualification a été abandonnée au profit d’un deuxième courant doctrinal, qui a rattaché le mécanisme de la substitution à la cession d’un contrat.

Cette analyse est partie d’un arrêt rendu par la Civ 3eme le 1er avril 1987. En effet, la doctrine considère que si la substitution ne peut pas être considérée comme une cession de créance, il n’était pas exclu qu’elle puisse être assimilée à une cession de contrat, utilisant toutefois une autre appellation pour éviter d’être soumis à l’enregistrement prévu par le code général des impôts à son article 1840 A, Civ 3eme, 17 avril 1984. Mais cette analyse a été également critiquée par un troisième courant, qui cette fois ci, prévoyait l’autonomie de la substitution de sorte que ce mécanisme devait être considéré comme un mécanisme distinct de la cession de contrat.

Or dans la pratique, il n’est pas rare que ces deux mécanismes, cession et substitution se confondent notamment parce que les parties qualifient de substitution ce qui est en réalité une cession et inversement.