Cas pratique de droit de l'urbanisme: reconstruction à l'identique

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Quelles sont les conditions de légalité d’un arrêté de refus de permis de construire ?

Les articles L.421-2 et L.421-2-1 CU posent en principe que dans les communes disposant d'un plan d'occupation des sols approuvé le permis de construire est délivré par le maire au nom de la commune. L’article L.421-1 du Code de l’urbanisme prévoit que le refus de permis de construire doit être donné par un arrêté, il pose ainsi une condition de forme. L’article R424-5 du même code ajoute qu’en cas de rejet d’une demande de construction, la décision doit être motivée. Il est précisé par les commentateurs de l’article et la jurisprudence que la motivation doit être précise et ne pas se limiter à une simple paraphrase juridique des normes applicables.

En l’espèce, la notification de refus semble, sur la forme, respecter les exigences posées par le code. En effet, le maire en est à l’origine et il est une personne habilitée pour cela. Egalement, le refus a été notifié par voie d’arrêté, qui est une condition de forme pour confirmer la légalité. Néanmoins, la motivation de l’arrêté de refus semble insuffisante : le maire s’est borné à citer l’article 7 du PLU applicable sans adapter aux faits de l’espèce : il n’a pas précisé en quoi le projet porte atteinte à l’aspect du paysage urbain. A priori donc, un recours pourrait s’avérer fructueux mais la décision finale demeurera souveraine.

- La conformité du projet avec la règle d’urbanisme

L’habitant s’interroge enfin sur la conformité réelle de son projet de construction avec la règle d’urbanisme. Il précise que selon l’ancien POS, sa construction aurait été acceptée.

Quid de la conformité d’un projet de construction avec une règle d’urbanisme ?

L’article 7 du PLU en vigueur prévoit que les constructions sur limites séparatives peuvent être acceptées en l’absence d’atteinte aux conditions d'habitabilité d'un immeuble voisin ou à l'aspect du paysage urbain. L’article R 123-9 du Code de l’urbanisme, complété par les arrêts ville de Paris de 2010 et ville de Maronne, prévoit qu’une disposition d’un PLU trop imprécise doit être considérée comme irrégulière. Au regard de l’article L.121-8 du même code, si un PLU est considérée comme irrégulier, on applique la disposition du PLU antérieur, celui qui était précédemment en vigueur, comme le confirme l’arrêt du Conseil d’Etat Commune de Ramatuelle du 10 octobre 2011. L’arrêt M. Lestavel et autres du Conseil d’Etat de 1995 précise que certaines dispositions d’un PLU peuvent être divisibles et que dans ce cas, il est possible d’écarter la seule disposition irrégulière et d’appliquer l’ancienne en vigueur. Enfin, le Conseil d’Etat dans un arrêt du 30 déc. 2009, Commune du Cannet, précise qu’un refus de permis de construire basé sur un PLU illégal doit être annulé.

En l’espèce, deux éléments sont à relever. D’une part, le PLU en vigueur n’interdit pas formellement les constructions sur les limites séparatives, elles sont conditionnées par l’absence d’atteinte aux conditions d’habitabilité d’un immeuble voisin ou à l’aspect du paysage urbain. S’il n’est pas avéré qu’une telle atteinte soit réellement caractérisée, il sera possible de réaliser la construction. Néanmoins, la disposition du PLU dont il est ici question, en son article 7, semble très imprécise et de ce fait, pourrait être considérée comme étant irrégulière. Si cela est avéré, il serait possible de l’écarter et de faire application du POS antérieurement en vigueur, validant ainsi la construction demandée. Néanmoins, la décision finale restera souveraine.