Régime juridique et fiscal de la promotion immobiliére

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- de lotissement et d’aménagement de terrains destinés principalement à l'habitat ;

- de construction ou de rénovation d'immeubles individuels semi-collectifs ou collectifs à usage d'habitation, commercial, professionnel ou administratif.

L’article 3 de la loi n° 94-16 du 31 janvier 1994, relative à l'aménagement et à la maintenance des zones industrielles a étendu le champ d’intervention du promoteur immobilier pour englober l'aménagement de zones industrielles et la réalisation de bâtiments à usage industriel ou pour les activités de services et destinés à la location ou à la vente.

Section 1 : Textes Réglementaires

La réglementation régissant la promotion immobilière n’a pas été intégrée et est restée éparpillée dans plus d’un texte. Aucune tentative d’intégration dans l’un des codes en vigueur n’a été envisagée. L’éparpillement des textes et l’absence de référentiel rendent la tâche difficile pour la consultation du contenu de la réglementation.[2]

En effet la promotion immobilière et régie notamment par :

- Loi n° 90 - 17 du 26 février 1990 Portant refonte de la législation relative à la promotion immobilière telle que modifiée et complétée par la loi n° 91 - 76 du 2 août 1991, et la loi n°91 - 98 du 31 décembre 1991, et la loi n° 2000 - 94 du 11 novembre 2000.

- Code d'incitations aux investissements promulgué par la loi n° 93 - 120 du 27décembre 1993,

- Décret n° 90 - 2165 de 19 Décembre 1990, Fixant les attributions, la composition et les conditions de fonctionnement de la commission consultative de la promotion immobilière,

- Décret n° 91 - 1330 du 26 Août 1991, portant approbation du cahier des charges générale de la promotion immobilière,

- Arrêté du ministre de l'équipement et de l'habitat du 27 novembre 1991 portant définition de l'habitat à caractère Social ou prioritaire.

Section 2 : Procédures et formalités administratives de réalisation du projet [3]

Etape 1 : Octroi de l’attestation de dépôt de déclaration d’investissement

Dépôt d’une déclaration d’investissement auprès du guichet unique de l’agence de promotion de l’industrie.

Etape 2 : Agrément pour l’exercice de la profession d’un promoteur immobilier

Dépôt d’un dossier complet à la direction générale de l’habitat comportant :

POUR LES PERSONNES PHYSIQUES

POUR LES PERSONNES MORALES

- Une demande d’agrément sur papier simple,

- Une attestation bancaire justifiant la souscription d’un capital de 150.000 dinars au minimum entièrement libéré et versé en numéraire dans un compte bloqué,

- Un bulletin n° 3 et un certificat de non faillite du demandeur d’agrément datant de 3 mois au plus,

- Une déclaration indiquant les références professionnelles du demandeur d’agrément et éventuellement son ancienneté dans la profession (Curriculum vitae),

- Liste des agents techniciens avec la qualification et la spécialité professionnelle de chacun d’eux ou un engagement de s’assurer le cours des hommes de l’art (légalisé),

- Une fiche de renseignement dûment remplie par les soins du demandeur d’agrément (fournie par l’administration),

- Photocopie de la CIN du demandeur d’agrément.

- Une demande d’agrément sur papier simple,

- Une attestation bancaire justifiant la souscription d’un capital de 150.000 dinars au minimum entièrement libéré et versé en numéraire dans un compte bloqué,

- Un bulletin n° 3 et un certificat de non faillite du demandeur d’agrément datant de 3 mois au plus,

- La liste nominative des membres du conseil d’administration ou des premiers fondateurs.

- Un projet des statuts de la société paraphé par le gérant ou fondateur,

- Une déclaration indiquant les références professionnelles du gérant ou fondateur et éventuellement son ancienneté dans la profession (Curriculum vitae),

- Liste des agents techniciens avec la qualification et la spécialité professionnelle de chacun d’eux ou un engagement de s’assurer le cours des hommes de l’art (légalisé),

- Une déclaration sur l’honneur de réserver le capital libéré à la réalisation des projets de promotion immobilière,

- Une fiche de renseignement dûment remplie par les soins du demandeur d’agrément,

- Photocopie de la CIN du gérant ou fondateur et les principaux actionnaires

Etape 3 : Présentation du dossier à la commission consultative de la promotion immobilière dans un délai de 20 jours.

Etape 4 : Etablissement de la décision d'agrément auprès de la Direction générale de l'habitat dans un délai de 5 jours.

Deuxieme Partie : Regime Fiscal

Chapitre premier : REGIME FISCAL EN MATIERE DE TVA

Pour déterminer le régime fiscal en matière de TVA, on devrait définir les opérations effectuées par les promoteurs immobilières.

L'article 1er de la loi n°90-17 du 26 février 1990 a défini le promoteur immobilier comme étant toute personne physique ou morale qui, en vue de la vente ou de la location, réalisé à titre habituel ou professionnel et conformément à la réglementation en vigueur :

- des opérations de lotissement et d'aménagement de terrains destinés principalement à l'habitat ;

- des opérations de construction ou de rénovation d'immeubles individuels, semi- collectifs à usage d'habitation commercial, professionnel ou administratif.

SECTION 1: OPERATIONS IMPOSABLES

Les opérations de promotion immobilière tells que