Note d'arrêt de la décision Cass. Civ. 3, 3 mai 2011

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L’affirmation que l’exécution forcée du contrat de vente ne peut être la sanction en cas de rétractation du promettant avant la levée d’option du bénéficiaire entraine des effets à la fois théoriques mais également pratiques. Théoriquement, la promesse unilatérale de contrat intègre le champ banal des contrats puisque la technique de résiliation de celui ci est ordinaire avec l’octroi de dommages et intérêts. La doctrine affirme même qu’il n’y a finalement pas plus de sécurité juridique avec la promesse unilatérale de vente qu’une simple offre de contrat avec délai d’acceptation, la rétractation du promettant dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente étant similaire à une rétractation de l’offrant dans le cadre d’une offre de vente. Il convient également d’ajouter que la décision de la Cour de cassation au visa, notamment de l’article 1134 du Code civil, est une violation de cet article même. En effet, il dispose que les conventions, telles que définies à l’article 1101 du Code civil, « tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites » et qu’elles ne peuvent être « révoquées que de leur consentement mutuel » ce qui exclu un désengagement unilatéral du promettant. Pratiquement, l’impossibilité de sanctionnée la rétractation du promettant par l’exécution forcée du contrat de vente oblige les praticiens, comme le signale la doctrine, à trouver des solutions, notamment grâce aux libertés qu’offre le droit des contrats, pour anticiper cette non possibilité d’ordonner une exécution forcée du contrat de vente. En effet, ils peuvent prévoir des clauses dans les contrats. Ces clauses peuvent être de nature pénal pour inciter à l’exécution de la promesse, mais celles ci ne permettront pas un exécution forcée, seulement le versement d’indemnité. En revanche, il est possible de prévoir des clauses d’exécution forcée qui doivent, depuis un arrêt de la Cour de cassation du 7 mars 2008, préciser la nature de la sanction, la qualification de l’engagement comme ferme, définitif et irrévocable ne suffisant désormais plus.

La décision retenue dans cet arrêt de la Cour de cassation du 11 mai 2011 est une réaffirmation de la jurisprudence déjà établie. En effet, la position de la Cour de cassation dans cet arrêt s’insère dans la continuité de sa jurisprudence précédente puisqu’elle exclue une nouvelle fois toute possibilité d’ordonner l’exécution forcée du contrat de vente. Cependant, cette continuité est à nuancer. En effet, même si ce principe jurisprudentiel est réaffirmé, il ne repose plus sur l’article 1142 du Code civil mais sur les articles 1101 et 1134 du même code. De plus, il semblait qu’un revirement de jurisprudence allait avoir lieu. L’arrêt de la la chambre mixte de la Cour de cassation du 26 mai 2006 semblait opérer les prémices d’un revirement de la part de la Cour, concernant le pacte de préférence mais qui aurait du s’appliquer également à l’autre avant-contrat qu’est la promesse unilatérale, puisqu’il autorisait la substitution au tiers acquéreur, restaurant dans le même temps la force obligatoire des avants-contrats. Un peu plus tard, le 8 septembre 2010, un arrêt semblait également opérer un revirement de jurisprudence, affirmant que « le promettant a définitivement consenti à vendre avant son décès ». La doctrine, presque unanime, remet également en cause cette jurisprudence de la Cour de cassation. Elle critique notamment cette position de la Cour de cassation en vertu de l’interprétation contestable des articles 1142 d’abord, sur lequel reposait l’arrêt Cruz daté du 15 décembre 1993 affirmant que la sanction de l’obligation de faire qu’est la promesse était des dommages et intérêts, et 1134 désormais. La doctrine affirme aussi que la Cour de cassation a fait une analyse erronée de la situation du promettant qui, selon, notamment, la doctrine théorique de L.BOYER en 1949, devrait normalement demeuré passif après la promesse de vente alors que le bénéficiaire aurait un pouvoir exclusif sur la suite du processus. Ainsi, le consentement du promettant serait irrévocable et la rétractation pourrait être sanctionnée d’exécution forcée en vertu de la force obligatoire du contrat. Certains auteurs vont jusqu’à dire que la position de la Cour est une négation de la promesse elle-même. La doctrine défend donc en majorité le fait que, malgré la qualification d’avant contrat, la promesse répond à la qualification de contrat.

Si l’arrêt du 11 mai 2011 confirme que l’exécution forcée ne peut en aucun cas être la sanction en cas de rétractation du promettant, l’avenir semble présager une toute autre interprétation de la sanction encourue. Les différents projets de réforme, qu’il s’agisse de l’avant projet Catala ou de l’avant-projet Terré, ayant vu le jour adopte une position différente et, s’ils diffèrent sur certains point, s’accorde à dire que la rétractation du promettant doit être sanctionné par l’exécution forcée du contrat de vente. Les deux projets cités précédemment ayant été abandonné, c’est le projet de la Chancellerie qui devrait permettre une évolution dans le Code civil du droit des contrats et notamment de la sanction en cas de rétractation du promettant. L’article 1124 de ce projet redéfinie la promesse unilatérale de contrat et, allant dans le sens de la majorité, voir de l’unanimité, de la doctrine, dispose que : « La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis ». Ainsi, l’exécution forcée du contrat de vente en cas de rétractation du promettant deviendrait une sanction possible, allant à l’encontre de la jurisprudence aujourd’hui établie.

Fiche d’arrêt du document 2, Cass. Civ. 3, 7 mai 2008

Une offrante a fait une offre d’achat pour un immeuble avec dépôt de garantie, laissant aux bénéficiaires un délai de réponse pour son offre. Elle a ensuite retiré son offre avant d’être informé le lendemain de l’acceptation de son offre. L’offrante a assigné les consorts bénéficiaire en restitution de la somme versée et en paiement de dommages et intérêts.

La Cour d’appel de Pau fait droit à cette demande et condamne les bénéficiaires à la restitution de la somme et au paiement de dommages et intérêts. Pour cela, la Cour d’appel retient la validité de la rétractation de l’offrante puisqu’elle est intervenue antérieurement à l’émission de l’acceptation de l’offre par le bénéficiaire.

Un pourvoi en cassation est formé concernant la validité de la rétractation de l’offrante aux motifs que