La promesse unilatérale de vente : Cass. Civ. 3eme, 11 mai 2011

...

au manquement du consentement des parties contraint donc la Cour de cassation de rejeter la demande du bénéficiaire en exécution forcée de la vente du fait de la non-application à la promesse unilatérale de vente et de l’exclusion des volontés. Pourtant, le bénéficiaire se trouve lésé de ne pas pouvoir bénéficier de ces terres. La Cour de cassation ne statue en rien sur ce fondement, cependant, comme le reflète le Code civil, la rétractation du promettant avant la levée d’option du bénéficiaire engendre des dommages et intérêts et non l’exécution forcée de la vente. La rétractation du promettant reste soumise à l’octroi de dommages et intérêts au profit du bénéficiaire.

Si l’on se place avant ou après la levée d’option les solutions sont différentes car les obligations contenues sont différentes. Une fois que le bénéficiaire a levé l’option la vente est parfaite et le promettant en refusant de signer l’acte de vente peut être condamné à l’exécution forcée de la vente. Effectivement les volontés des parties se sont rencontrées au moment de la levée d’option puisque le promettant a manifesté son accord par le biais de la promesse unilatérale qu’il n’a pas rétractée. En refusant la vente après la levée d’option, il rompt la promesse devenue synallagmatique par le consentement du bénéficiaire qui transforme l’obligation de faire en une obligation de donner. La situation est différente avant la levée d’option puisque le bénéficiaire n’a pas donné son consentement, le promettant n’est tenu que d’une obligation de faire qui par la simple application de l’article 1142 du Code Civil condamne le promettant qui se rétracte a des dommages et intérêts. La Cour de cassation souhaite donc limiter la portée de son arrêt en conditionnant la sanction à la période entre la signature de la promesse et la levée d’option, période ou les volontés des parties ne se sont pas encore rencontrées. Pendant cette période si le promettant se rétracte et notifie cette rétractation il n’y a plus aucune chance que les volontés se rencontrent. Cette décision paraît raisonnable au vu du caractère essentiel du consentement des parties au moment de la formation du contrat

II. Le déclin de la force juridique des promesses unilatérales de vente.

A/ Une position jurisprudentielle discutable.

La décision du 11 mai 2011 met en lumière la dissension de longue durée qui oppose la 3eme chambre civile à la doctrine concernant la sanction de la rétractation fautive d’une promesse unilatérale de vente.

En effet, deux sanctions sont envisageable pour le règlement de ce type de contentieux, à savoir l’exécution forcée, ou en nature, et le paiement de dommages et intérêts par le contractant fautif.

Ici les juges ont, et ce à de nombreuses reprises ( Civ. 3eme, 15 mai 1993 ), tranchés en faveur de l’octroi de dommages et intérêts en faveur du contractant ayant subi la rétractation abusive de l’offre, et ce en vertu d’un raisonnement selon lequel l’extinction de la volonté de l’une des parties durant le délai pré-déterminé de maintien de l’offre annulait toute réciprocité du consentement, et donc en vertu du principe fondamental de la liberté contractuelle, le contrat ne pouvait plus être conclu.

L’objectif de cette argumentation étant in fine, d’éviter une exécution forcée de la promesse unilatérale de vente, rapprochant cette dernière de l’offre de vente, ferme et définitive, qui se veut irrévocable, créant de ce fait une délimitation flou entre ces deux notions juridiques.

La cour de cassation affirme donc que la promesse unilatérale de vente ne consiste finalement qu’au maintien d’une offre durant un certain délai.

C’est justement sur ce point que la doctrine est la plus critique envers les juges, puisque selon elle, le promettant a consentit de manière définitive à céder son bien, le transfert de propriété est diffèré à la survenance de certains événement, en l’espèce le décès de l’usufruitière, mais le consentement du promettant est bel et bien acté.

C’est la raison pour laquelle la doctrine en générale est favorable à la sanction d’exécution forcée, afin d’une part d’éviter un amalgame entre l’offre irrévocable et la promesse unilatérale, et afin d’autre part de garantir la force du consentement donné à l’occasion de la réalisation de ladite promesse.

B/ L’impact juridique des promesses unilatérales de vente affaibli.

Valider la rétractation du promettant avant que le bénéficiaire ait levé l’option peut amener à vider la promesse de sa fonction qui est de permettre au bénéficiaire de s’assurer le maintien de la promesse pendant la durée du délai d’option. Si la promesse unilatérale de vente oblige le promettant à ne pas vendre à autrui pendant le délai, la rétractation lui permet d’outrepasser cette obligation.

Cependant, nous pourrions interpreter le raisonnement de la cour de cassation comme étant protecteur vis à vis des transferts de proprieté, pour éviter les promesses de vente impulsives ou non reflechie.

Bien qu’il reste une sanction, les dommages et intérêts, celle-ci devrait être adapté en cas d’abus du promettant de son pouvoir de rétractation. En effet il ne s’agit pas ici de l’autoriser à se rétracter pour revendre la chose à un prix plus avantageux à un tiers. Cela conduirait à placer le bénéficiaire dans une certaine insécurité juridique la force obligatoire du contrat n’étant plus ici que relative. Ici on peut se demander si la promesse ne se rapproche pas du pacte