Les conditions d'exercice de l'agent immobilier, administrateur de biens et syndic de copropriété: le mandat

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Les époux ne peuvent pas, sans le consentement de l’autre, donner en location un fonds rural ou un local commercial appartenant à la communauté (acte de disposition)

Toutefois, il peut donner seul en location un logement d’habitation (acte d’administration)

- L’usufruit et la nue-propriété

Le droit de propriété peut faire l’objet d’un démembrement

- usus : droit d’usage

- fructus : droit d’en percevoir les fruits : loyers

- abusus : droit d’aliéner, de vendre

L’usufruitier a l’usus et le fructus. Le nu-propriétaire a l’abusus

Les pouvoirs de l’usufruitier sont les suivants :

- vendre : non (accord du nu-propriétaire nécessaire sauf s’il cède l’usufruit seul)

- louer : bail d’habitation : oui (acte d’administration)

bail commercial ou rural : non (acte de disposition) sans accord du nu-propriétaire

- L’indivision

La loi du 23 juin 2006 portant réforme des successions et libéralités a assoupli les règles de gestion de l’indivision (applicable à compter du 1er janvier 2007)

La loi du 12/05/2009 de simplification et de clarification du droit réforme le régime de l’indivision

Le bien est en indivision lorsqu’il appartient en totalité à plusieurs personnes sans que leur part respective soit individualisée matériellement

Chacun a droit à une quote-part de ce bien (1/2, 1/3 indivis de ce bien)

c1 - La majorité d’au moins 2/3 des droits indivis

Le principe de l’unanimité ne s’impose plus aujourd’hui avec la même rigueur. Pour certaines décisions, la majorité des 2/3 des droits indivis suffit :

- actes d’administration relatifs aux biens indivis

- donner un mandat général d’administration à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers

- vendre les biens meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision

- conclure et renouveler les baux autres que les baux commerciaux et ruraux : il en est ainsi des baux d’habitation

Les indivisaires titulaires de la majorité requise sont tenus d’informer les minoritaires des décisions prises. A défaut, elles leur sont inopposables

c2 - Principe de la règle de l’unanimité

La règle de l’unanimité s’applique pour effectuer tout acte qui ne ressort pas de l’exploitation normale des biens indivis. L’exploitation normale vise les actes d’administration et de gestion courante

L’unanimité s’applique à

- tout acte de disposition autre que la vente de biens meubles indivis : les immeubles indivis

- la conclusion et le renouvellement des baux ruraux et commerciaux

La loi 12/05/2009 assouplit la procédure de vente d’un bien indivis :

La vente peut intervenir à l’initiative d’un ou plusieurs indivisaires titulaires d’au moins 2/3 des droits indivis. La procédure est la suivante :

- nécessité d’une demande des majoritaires devant notaire

- information des minoritaires : la demande des majoritaires leur est signifiée dans le délai d’un mois. Ils ont trois mois pour se prononcer sur l’aliénation, le défaut de réponse vaut refus

- en cas d’opposition expresse ou de défaut de réponse, le notaire rédige un PV de difficultés et le transmet au TGI qui peut autoriser l’aliénation si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires

- la vente prend la forme d’une licitation, cad par adjudication devant le TGI ou un notaire mais elle ne vaut pas partage : les sommes reviennent dans la masse indivise

- Société

Le représentant légal d’une société doit être habilité spécialement pour accomplir certains actes : achat, vente immobilière, bail commercial

Il faut vérifier l’étendue des pouvoirs dus signataires

- Mineurs et majeurs vulnérables

e1 – le mineur

Administration légale pure et simple :

Les 2 parents

Administration légale sous contrôle judiciaire :

1 parent

Tutelle :

Pas de parent

Actes d’administration

1 parent

Le parent

Le tuteur

Actes de disposition

2 parents ; juge des tutelles en cas de conflit

Le parent et le juge des tutelles

Tuteur et conseil de famille présidé par le juge des tutelles

e2 – les majeurs vulnérables ( réformée par la loi 5 mars 2007)

- sous curatelle

- peut faire seul les actes d’administration

- assistance par le curateur pour les actes de disposition

- sous tutelle

incapacité générale d’exercice : régime de représentation quelque soit les actes

Ces mesures peuvent être allégées ou renforcées par le juge

f. Le décès du mandant

Le mandat s’éteint par le décès du mandant, sauf clause contraire

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