La promesse unilatérale de vente : 3e civ, 11 mai 2011

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forcée. Dans l’arrêt de 2011, la Cour ne remet pas en cause cette proposition de la jurisprudence mais ne peut l’appliquer aux faits, elle reste donc braquée sur la jurisprudence de 1993.

En l’espèce la promesse a été passé entre un promettant aujourd’hui décédé, et un bénéficiaire, l’épouse de celui-ci après le décès s’est donc retrouvée compromettante de la promesse, un arrêt du 8 septembre 2010, indique que le décès du promettant, transfert la promesse au compromettant et ne l’a rend pas caduque, c’est en cela qu’un autre problème vient se poser car cet arrêt annonce que la promesse n’est pas caduque, mais à l’inverse le promettant après le décès, ou même sans décès peut se désengager de sa promesse.

Cette solution rendue par la Cour, remet quelque peu en cause le principe réel de la promesse unilatérale de vente, en effet celle-ci est un avant-contrat et ici le sens en est perdu.

II. Une remise en cause réelle du principe de promesse unilatérale de vente

On parle d’une remise en cause réelle du principe même de la promesse unilatérale de vente, dans le sens où celle-ci perd son efficacité (A), mais également dans le sens où la Cour « cautionne » une insécurité juridique pour le bénéficiaire (B)

A. La perte d’efficacité de la promesse unilatérale de vente

En l’espèce, une promesse unilatérale de vente a été formée entre un promettant et un bénéficiaire, les choses ont été faites dans les règles stricte de cet avant-contrat, cependant la Cour a admis que le promettant était en mesure de se rétracter et « annuler la promesse » , sans que cela entraine une exécution forcée de la vente. Ici cela traduit d’une protection du promettant au détriment du bénéficiaire, puisque la promesse était faite, les parties avaient donc consenti légalement à ce qu’une vente se forme dans un délai précis, mais la seule chose que peut espérer le bénéficiaire sont des dommages et intérêts, alors que le promettant à clairement manqué à son engagement. Ici on peut dire que le promettant est « libre » et la promesse unilatérale de vente n’entraine pas de sanctions importantes.

Si l’on suit le raisonnement de la Cour dans ces autres arrêts, celle-ci donne plus de force au pacte de préférence, car dans un arrêt du 26 mai 2006, celle-ci a énoncé que « le bénéficiaire d’un pacte de préférence est en droit d’exiger l’annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d’obtenir sa substitution à l’acquéreur, c’est à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu’il a contracté, de l’existence du pacte de préférence et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir », même si cette sanction reste assez complexe à appliquer, les juges ont rendu le pacte de préférence plus contraignant que la promesse unilatérale de vente, alors qu’en pratique le débiteur est moins engagé dans un pacte de préférence que dans une promesse unilatérale de vente,

En effet la promesse unilatérale de vente perd son efficacité dans le sens, où l’arrêt la place comme une simple offre de vente, ici on peut voir dans la solution une sorte d’«approbation » par la Cour d’une insécurité pour le bénéficiaire s’engagent dans une promesse unilatérale de vente

B. L’ «approbation » d’une insécurité juridique

En l’espèce les parties ont bien établi une promesse unilatérale de vente, conforment à l’article 1589-2 du code civil elle l’on établi par acte authentique, ici on voit bien que la promesse se distingue d’une simple offre de vente par son formalisme. La promesse unilatérale de vente entraine selon le principe un consentement définitif et irrévocable du promettant, de ce fait toute rétractation devrait être impossible et si elle survenait elle ne devrait pas empêcher la vente. Il est vrai que dans la promesse unilatérale le promettant n’est tenu qu’a une obligation de faire comme l’a montré l’arrêt de 1993 et la réaffirmé l’arrêt de 2011. Dans cet arrêt on remarque que les juges favorisent le promettant au détriment du bénéficiaire et que cela créer une réelle insécurité juridique, en effet celui-ci n’a plus vraiment d’intérêt de consentir une promesse unilatérale de vente si il n’est pas sure de voir la vente aboutir, puisque serte l’indemnisation du préjudice se fait par le biais des dommages et intérêt mais dans le principe si le bénéficiaire consent ce type d’avant-contrat ce n’est pas pour obtenir de l’argent mais un bien qui lui a était promis par le promettant.

Si l’on va au-delà du raisonnement de la Cour de cassation qui elle approuve l’inégalité entre le promettant et le bénéficiaire, des solutions pourraient être apportées pour justement pallier à l’insécurité juridique que la solution dégage. Pour le moment le seul remède à cette solution est l’insertion de clauses contractuelle qui permettraient de dissuader le promettant de se rétracter avant la levée d’option. Ces clauses pourraient être pénale et de dédit obligeant le promettant a indemniser à hauteur d’un prix préalablement fixé entre les parties, permettant au bénéficiaire de toucher la sommes convenue, car en l’espèce dans notre arrêt la sommes des dommages et intérêts est à l’appréciation du juge. Mais également cette clause peut forcer le promettant à exécuter sa promesse, si les parties décident dans la clause que l’engagement est irrévocable. Si les parties mettent en place ces mécanismes l’insécurité juridique qu’entraine la jurisprudence pourrait être balayée mais cela reste difficile puisque souvent les promettant n’aiment pas ce genre de clauses.

Néanmoins, le droit devrait être modifié prochainement et le projet de réforme du droit des contrats propose lui de faire comme si la rétractation n’avait pas eu lieu, en effet dans son article 1124 alinéa 2, le projet d’ordonnance énonce que « la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter, n’empêche pas la formation du contrat promis ». Par conséquent si le projet est adopté, si une levée d’option se fait durant la durée déterminée, et avant une rétractation, le contrat de vente sera