Commentaire d'arrêt Cass civ 3e 12 juin 2014

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c’est donc un vice de consentement, c’est une erreur sur la constructibilité du terrain.

Pour continuer, c’est la conception subjective de l’erreur substantielle qui a permis aux acquéreurs d’obtenir l’annulation de la vente. D’un point de vue objectif, je pense que le contrat ne devait pas être annulé car l’annulation du contrat suppose que l’erreur ait été commise sur une qualité de la chose. Et donc même-ci le terrain est non constructible, il reste un terrain. D’un point de vue subjectif, je pense que l’annulation du contrat de vente d’un terrain inconstructible redevient possible car on peut considérer que la non-constructibilité du terrain, si elle avait été connue du cocontractant, aurait dissuadé celui-ci à contracter. Je me base sur l’article 1130 du code civil pour illustrer mes propos. L’article évoque particulièrement le fait qu’il existe un élément déterminant du consentement et c’est grâce à cet élément qu’une personne contracte ; dans le cas contraire, sans cet élément, la personne n’aurait pas contracté.

Enfin, il est possible d’illustrer nos propos par un exemple parallèle à notre arrêt. Dans un arrêt Poussin du 22 février 1978, un couple a décidé après avoir fait l’expertise d’un tableau de le vendre pour 2000 francs. Il s’agissait d’un tableau d’un célèbre peintre Nicolas Poussin et donc le tableau valait plus cher. Il demande en justice l’annulation de la vente pour erreur sur la substance. La première chambre civile de la cour de cassation donne gain de cause au couple. C’est une jurisprudence constante. Par conséquent, notre arrêt du 12 juin 2014 adopte la même solution en annulant la vente du permis de construire.

B) Une erreur sur le consentement des acquéreurs, un élément déterminant.

« Mais attendu qu’ayant relevé que la constructibilité immédiate un terrain était un élément déterminant du consentement des acquéreurs… », par cette citation extraite de notre arrêt du 12 juin 2014, la constructibilité immédiate du terrain est un élément déterminant de l’achat du terrain. Pour continuer, un terrain constructible est un terrain où une habitation peut y être construite. Cependant, par de multiples aléas, certaines données peuvent changer. Cela est le cas dans notre arrêt de 2014, car en trois mois le permis de construire est retiré par la commune. Un aléa est un phénomène imprévisible, souvent défavorable à une activité ou une action. Comme le rappelle la Cour de cassation, la constructibilité du terrain doit avoir été « un élément déterminant du consentement » des contractants, cela revient donc à apprécier le ou les éléments déterminants du consentement de la partie qui se prétend victime d’une erreur sur la substance.

Par des recherches doctrinales semblables à notre arrêt, j’ai pu remarquer un élément non énoncé dans l’arrêt mais qui a toute son importance. Dans la doctrine, il est fait référence au notaire qui n’a pas jugé nécessaire de faire une étude de constructibilité. C’est la caractérisation d’une erreur rétroactive. Il y a donc une erreur mais elle se révèle postérieurement. Par conséquent, je pense que la preuve de l’erreur sur la qualité essentielle de la chose était facile à rapporter pour les acheteurs dans la mesure où le contrat stipulait expressément que le terrain vendu était destiné à la construction d’une maison d’habitation et donc il était possible de démontrer si le terrain était constructible ou non.

Pour finir, notre arrêt parle de l’erreur sur la constructibilité d’un terrain. Conjointement, il est envisageable de montrer que l’erreur peut apparaitre sur les qualités essentielles de la chose mais aussi sur les qualités essentielles du cocontractant. C’est le cas d’un arrêt de la chambre sociale du 29 mai 1954. Un contrat de bail est annulé car la propriétaire des lieux pensait à avoir à affaire à un couple marié, mais ceux sont des concubins. Le fondement envisagé a été l’article 1134 du code civil qui dispose que « l’erreur sur les qualités essentielles du cocontractant n’est une cause de nullité que dans les contrats conclus en considération de la personne ».

TRANSITION : Il y a une difficulté qui se pose quant à la détermination de la date à laquelle une erreur fut commise, car l’erreur s’apprécie par principe au moment de la conclusion du contrat. Cette règle ne s’oppose pas à ce que le juge tienne compte d’éléments révélés postérieurement à la date du contrat, c’est pour cela que le retrait du permis de construire, postérieur à la date de la vente, s’est montré être une erreur commise par les acheteurs. C’est ce que nous verrons dans une seconde partie.

II / La caractérisation de l’erreur rétroactive provenant du retrait postérieur au contrat du permis de construire.

L’erreur se définit comme un vice du consentement entachant la formation du contrat. Elle doit s’apprécier à la date de la conclusion de la vente, sans penser à la « modification ultérieure de la chose ». Dans notre arrêt de la troisième chambre civile du 12 juin 2014, l’erreur apparait d’une part, à la conclusion du contrat (A) et d’autre part, dans la prise en compte d’une décision postérieure au contrat (B).

A) Le risque de l’erreur à la conclusion du contrat.

Au moment de la conclusion du contrat, il est possible de relever qu’il y a un risque. Je peux l’affirmer car c’est principalement le fondement de la cour de cassation. Celle-ci précise alors « qu’ayant relevé que la constructibilité immédiate du terrain était un élément déterminant du consentement des acquéreurs et constaté que le risque lié à la présence d’une cavité souterraine existait à la date de la vente … ». Je pense qu’il y avait réellement un risque. De ce fait, le retrait du permis de construire est utilisé non pas comme le point de départ de l’erreur, mais comme un élément qui confirme le potentiel risque, empêchant les acquéreurs de construire sur le terrain qui présente un trouble anormal.

Si on continue à se fonder sur la solution de la cour de cassation, celle-ci dispose que « la cour d’appel a pu en déduire que la décision de retrait du permis n’avait fait que prendre en compte la réalité de ce risque empêchant les acquéreurs de construire et que la vente était nulle ». La nullité est une sanction du contrat, discutable pour la caducité. La nullité c’est l’anéantissement du contrat. Ce qui justifie la nullité c’est