Le mandat, Cass civ 1e, 14 janvier 2016

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constante selon laquelle « Les salaires promis sont évidemment réductibles en cas de faute du mandataire à titre d’indemnité ». Le juge peut donc remodeler la rémunération en fonction des hypothèses, et s’insère au sein du contrat en tant que tiers, afin de fixer une rémunération qui lui parait juste, exacte.

Ainsi, celui qui faillit à ses obligations ne peut exiger de l’autre qu’il paie la contrepartie. Par ailleurs, le mouvement juridique actuel penche vers une sanction de celui qui exécute mal ses obligations comme ‘illustre par exemple l’exception d’inexécution.

Il est surtout convenu qu’on ne peut remenuérer le mandataire d’un service délibérément négligé et mal rendu.

Si la consécration de ce pouvoir est illustré par cette décision elle n’en reste pas moins conditionné à l’existence d’une faute

B- La nécessité d’une faute dans l’exécution des fonctions :

La Cour casse l’arrêt d’appel et admet une suppression de la rémunération malgré l’application, en théorie de ce contrat, uniquement entre les parties cocontractantes.

En l’espèce, l’acquéreur était tiers au contrat de mandat sans lien de droit avec le mandataire, qui, en vertu des fautes effectuées par ce dernier, se prévalait d’une baisse de sa rémunération. En effet, dans de nombreux contrats de mandat immobilier, c’est au tiers de rémunérer l’agent immobilier.

La Cour de cassation livre une interprétation extensive de l’article 1999 en acceptant qu’un tiers acquéreur débiteur de la rémunération refuse de payer en raison des fautes du mandataire, en consacrant par ce même biais le pouvoir prétorien de modification des obligations contractuelles.

Le pouvoir attribué au juge de réduction ou suppression de la rémunération du mandataire est s’admet uniquement au vu des fautes commises par ce dernier dans l’exercice de ses fonctions.

Il existe ici un effet répressif volontaire, se sanction du mandataire pour travail mal rendu.

Il y a la une application égalitaire de la force obligatoire du contrat entre les parties ou celui qui faillit à ses obligations ne peut exiger de l’autre qu’il paie la contrepartie.

La Cour d’appel de Douai du 25 janv. 1999 avait antérieurement déjà admis la possibilité pour le juge de modifier la rémunération indépendamment de ce qui a été convenu.

En l’espèce, l’agent a failli à son devoir de vérification de recherche, de diligence et surtout d’efficacité en ne prenant que des renseignements superficiels sur la chose qu’il vendait, et sans vérifier l’exactitude des informations qui étaient livrées par le vendeur.

Toutefois cette possibilité de modulation de la rémunération est critiquable en ce que l’agent immobilier ne sera pas rémunéré pour son travail. On voit donc ici une décision très stricte et sévère envers les professionnels, en exigeant d’eux un certain degré de fiabilité.

Par ailleurs ce possibilité ne dépend que de la volonté souveraine des juges.

Est par la même remis en cause le droit à la commission.

Si est en l’espèce consacré une privation du droit du tiers à son droit de rémunération, est néanmoins admis une indemnisation du tiers au contrat.

II- Droit à réparation au tiers du contrat de mandat

Si la cour a admis le devoir d’efficacité dans son sens le plus strict (A) elle a de ce fait condamné le mandataire au paiement de dommages et intérêts et à l’engagement de sa responsabilité contractuelle (B)

A- Appréciation stricte du devoir d’efficacité :

La Cour de cassation censurer l’arrêt de la Cour d’appel en décidant que « l’intermédiaire professionnel, qui prête son concours à la rédaction d’un acte, après avoir été mandaté par l’une des parties, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention, même à l’égard de l’autre partie. ».

En statuant ainsi, la Cour de cassation n’a fait que rappeler une solution classique selon laquelle « les rédacteurs d’actes juridiques ont un devoir d’efficacité qui leur impose d’être performants dans leurs investigations, contrôles et conseils. » Ils doivent donc « assurer la régularité et l’efficacité des actes accomplis ».

Le devoir d’efficacité est le fait de contrôler, conseiller et veiller scrupuleusement à l’efficacité des actes rédigés.

La première chambre civile de la Cour de cassation avait déjà, dans un arrêt du 17 janvier 1995 (Cass. 1ère civ. 17 janv. 1995) décidé qu’un manquement à un tel devoir permettait d’engager leur responsabilité civile sur le fondement de l’article 1832 du Code civil (nouvel article 1240 Code civil). En l’espèce, le mandataire avait informé tardivement d’une servitude conventionnelle non aedificandi (interdisant de bâtir), ce qui, pour la Cour d’appel, ne pouvait pas être constitutif d’un manquement contractuel car le contrat ne contenait pas de condition suspensive « subordonnant la vente à la délivrance d’un certificat d’urbanisme révélant la possibilité de construire une autre maison ».

Mais la Cour de cassation a jugé que cette « interdiction de construire résultait, non de contraintes d’urbanisme mais d’une servitude conventionnelle », la cour d’appel devait donc « rechercher, comme elle y était invitée, si les vérifications auxquelles l’agent immobilier était tenu de procéder pour assurer l’efficacité juridique de la convention telle que la consultation du titre de propriété du vendeur, auraient révélé l’existence de cette servitude, et, dans l’affirmative, si cette charge réelle grevant l’immeuble était de nature à affecter l’usage normalement attendu, ou annoncé, de son acquisition ».

Cette solution apparaît opportune en ce que le mandataire avait connaissance de l’intention des acquéreurs de construire, il a été mandaté à cet effet de telle sorte qu’il était le plus apte, en tant qu’agent immobilier, à assurer la vérification d’une possible servitude conventionnelle non aedificandi, vérification découlant de son devoir d’efficacité.

La cour de cassation a donc fait de ce devoir d’efficacité