Le fondsde commerce

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- Les locations de terrains nus (terrain loué à un exploitant de parc de stationnement), sauf si le preneur, avec le consentement du bailleur, édifie des constructions à usage commercial sur ledit terrain (art.1 du dahir).

- Les locations portant sur un immeuble bâti dont la configuration réduite est telle qu’elle ne permet pas l’exercice du commerce (vitrines destinées à l’exposition de marchandises).

- Les locations portant sur des emplacements variables : cas d’un contrat par lequel un supermarché met à la disposition d’un détaillant une surface indéterminée et variable suivant les saisons pour y exercer son commerce.

- Existence d’une exploitation commerciale autonome

De toute évidence, le bénéfice de la propriété commerciale est réservé au commerçant inscrit au registre de commerce en tant que tel. Le défaut d’immatriculation refuse le droit de renouvellement, même si le bail n’est pas nul.

Lorsqu’un commerçant a plusieurs établissements, il faut autant d’immatriculations secondaires que de succursales pour que les baux des locaux où sont installées celles-ci aient un caractère commercial.

En outre, le local loué doit être affecté à une exploitation commerciale. En conséquence, aucune protection à envisager pour les locataires n’exerçant pas une activité (cas d’un locataire qui sous-loue les locaux à un tiers). Remarquons au passage que parfois un commerçant n’a pas de clientèle. Tel est le cas des « holdings », dont l’activité consiste à contrôler les différentes entreprises formant un groupe.

Suivant l’adage, l’accessoire suit le principal, les locaux accessoires appartenant au même bailleur ou loués au vu et su de celui-ci en vue d’une utilisation jointe sont soumis au statut dès lors que leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds. Tel est le cas des entrepôts auxquels le public n’a pas d’accès. Cette disposition reste critiquable si l’objectif du dahir est la protection de la clientèle car le locataire peut trouver un autre local sans perdre celle-ci.

Ceci étant, si un commerçant se limite à exploiter les clients d’un autre, il n’y a pas de raison de lui accorder le droit au renouvellement de son bail. Le premier exemple concerne les stations-service qui vendent des produits pétroliers d’une marque déterminée. Généralement, l’immeuble et l’installation matérielle appartiennent à la compagnie pétrolière qui les loue aux pompistes. Le contrat est qualifié de location-gérance comme s’il s’agissait de donner à bail le fonds et non l’immeuble. Pourtant, plusieurs pompistes ont soutenu qu’il s’agissait d’un bail commercial car, dans le cas d’une station neuve, la clientèle appartiendrait à l’exploitant qui l’aurait attirée et retenue par ses qualités personnelles. La Cour de cassation française n’admet pas ce raisonnement. Elle constate que la clientèle, qui fait confiance à la marque, existe de façon certaine, et non pas seulement potentielle ou virtuelle dès l’ouverture de la station, et appartient à la compagnie pétrolière. Le deuxième exemple concerne le contrat de franchise. Or, si le contrat de location est conclu par le franchisé, le bailleur risque de refuser le renouvellement du bail en soutenant que la clientèle appartient au franchiseur, titulaire de la marque connue du public. En réalité, il y a sans doute coexistence d’une clientèle nationale ou internationale appartenant au franchiseur et d’une clientèle locale appartenant au franchisé.

Enfin, un dernier problème concerne le cas d’un commerce exploité dans l’enceinte d’un fonds de commerce plus vaste, comme par exemple un stand installé dans une galerie marchande, une boutique installée dans le hall d’un hôtel… . En pareil cas, la haute juridiction refuse de reconnaître la propriété commerciale au commerçant car il n’exploite pas une clientèle qui lui est propre. Mais la Cour de cassation ne pose pas en principe que le défaut de clientèle propre résulte du seul fait que l’établissement envisagé est exploité dans l’enceinte d’une autre entreprise plus vaste. Tout dépend de circonstances de fait.

- Existence d’un contrat de bail

Cette condition paraît évidente, néanmoins quelques remarques s’imposent.

- Conventions exclues par le dahir du 24 mai 1955

- Le premier cas est celui du bail emphytéotique, c’est-à-dire du bail conclu pour une durée supérieure à 18 ans et pouvant aller jusqu’à 99 ans. Ce bail n’est pas soumis au dahir. Le bailleur se trouve avantagé à deux reprises. Tout d’abord, il peut obtenir une révision du montant du loyer car il a loué à un commerçant (chose impossible dans le droit commun à défaut d’une clause d’échelle mobile). Ensuite, le locataire n’a pas droit au renouvellement ou à une indemnité d’éviction à la fin du contrat car il s’agit d’une emphytéose et non d’un bail commercial. Cette exclusion de l’emphytéose du bénéfice du dahir s’explique par le fait que le locataire a déjà joui longtemps des locaux pour un prix habituellement inférieur à la valeur locative. Le dommage que peut lui causer le non-renouvellement a donc été compensé d’avance.

- L’article 5 du même dahir n’admet pas le droit au renouvellement au locataire qui ne justifie pas soit une jouissance consécutive de deux années en vertu d’un ou plusieurs baux écrits successifs, soit d’une jouissance consécutive de quatre années en vertu, ou bien d’un ou plusieurs baux verbaux successifs, ou bien de baux écrits ou verbaux successifs.

- Convention exclue en raison de sa nature même

L’exclusion vise également le crédit-bail immobilier. On se trouve en présence non pas seulement d’un louage mais d’une combinaison de plusieurs conventions, puisque le but de l’opération est à la fois de consentir un crédit à l’utilisateur et de lui reconnaître la jouissance d’un immeuble à usage commercial, le tout assorti d’une promesse unilatérale de vente.

Lorsque le contrat s’exécute normalement, le droit au renouvellement est inutile puisque, lors de l’arrivée du terme du crédit-bail, le locataire a la faculté d’acquérir l’immeuble pour un prix qui tient compte des redevances versées et qui est donc, sinon symbolique, au moins inférieur à la valeur vénale du bien. Cependant, un utilisateur incapable de payer les redevances et menacé en conséquence d’une résiliation du contrat avec