Le bail rural

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/ !\ obligation pour le bénéf de la reprise : continuer exploitation pdt 9 ans ET exploitation doit être effective + si maison d’hab° alors doit habiter la maison.

4°/ la résiliation

Motifs de résiliation sont idem que refus sauf que au cours du bail

- Soit résiliation à l’amiable : accord avec le ppR

- Soit résiliation pour faute du preneur => résiliation judiciaire. Le bailleur saisir Tribunal paritaire des baux ruraux (TPBR) pour dder résiliation

/ !\ décès du preneur n’entraîne pas la résiliation du bail :

- Bail se poursuit avec descendants du preneur qui n’auront pas nécessairement la capa d’exploiter => loyer doit être payé

- Bailleur peut mettre fin au bail dans 6 mois décès. MAIS descendant qui est apte à reprendre, peut faire opposition à résiliation du bail

- Dde possible par descendants ou conjoint du preneur dans 6 mois du décès

5°/ charges et conditions

OBLIGATIONS DU BAILLEUR :

- Délivrance du fond => transfert jouissance

- Entretien des bâtiments => grosses réparations charge du bailleur

- Assurance de la permanence des plantations par le bailleur => assurance et entretien des plantations

OBLIGATIONS DU PRENEUR :

- Paiement du fermage

- Distinction entre fermage du bâtiment d’hab° et fermage de la terre

- Prix du fermage n’est pas libre => minima et maxima fixé par un arrêté préfectoral + grille de points attribués en fonction de : qualité de la terre, la nature des cultures… Si culture n’existe pas alors se référer aux usages. Si ni grille, ni usage alors fixation libre.

- Fermage exprimé en argent mais peut être aussi en quantité de denrées

- Notaire doit vérifier le barème dans arrêté préfectoral

- Si dépassement de barème : lors de 3éme année action en révision triennale pour bailleur/preneur => aucune conséquence sur validité du bail / !\ possible qu’une seule fois l’action en révision.

6°/ Transfert du bail

CESSION ET SOUS-LOCATION

Principe : toute cession de bail/sous location est interdite > nullité du bail

Exception en matière cession :

Dans le cadre de la famille :

- du descendant en ligne direct infini

- du conjoint participant à l’exploitation

- partenaire pacsé

Devra respecter le contenu du bail + législation sur le contrôle des structures

Autorisé par le bailleur ou supplétive par le tribunal paritaire des baux ruraux.

Exception : tourisme rural avec accord du baille pour une durée de 3 mois consécutifs.

En cas de refus : preneur peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux

DÉCES DU PRENEUR

Décès > pas de résiliation du bail : loyer devra continuer a être payé et les descendant n’auront pas forcément la capacité d’exploiter.

7°/ Evènement pouvant affecter la consistance du bien loué

Perte du bien

DESTRUCTION TOTALE DES BIENS LOUES

Motif pr le preneur de demander la résiliation du bail

DESTRUCTION PARTIELLE

Le bailleur doit reconstruire à concurrence de l’indemnité d’assurance

Si coût supérieur :

- bailleur accepte de payer le surcoût

- si bailleur n’accepte pas de payer > preneur payer le surplus

La loi ne peut imposer au bailleur de réparer au delà du coût de l’indemnité d’assurance donc si ni le preneur et bailleur ne veulent payer le surcoût > résiliation partielle du bail voir totale si le B détruit est essentiel à l’exploitation.

8°/ Conséquences de la fin du bail au regard du preneur

- preneur à doit à une indemnité pour améliorations culturales

- droit d’ordre public (preneur ne peut renoncer) fait générateur : fin du bail car preneur en phase de renouvellement ne peut dmd amélioration culturales idem si cession à son descendant si n’y pas fin de bail = créance d’amélioration transmise au cessionnaire

- pr indemnité = preneur doit être autorisé a faire les Tvx si le bailleur refuse, preneur peut dmd une autorisation supplétive du comité technique/tribunal paritaire des baux ruraux

- en matière de maison d’habitation = autorisation du bailleur

- comité technique composé d’expert du monde agricole qui vont se déplacer pour voir la nécessité de réaliser les travaux, à quel coût.

9°/ Droit de préemption

Preneur peut se substituer à tout autre candidat à l’acquisition.

Le N doit déterminer si opération entre dans le champ d’application du droit de préemption puis notifier le preneur les conditions de la vente projetée.

Domaine application du droit de préemption :

- aliénation à titre onéreux du fonds loué

- exclu en cas de donation

Bien susceptibles de préemption

- bien faisant l’objet de la location le proprio doit procéder à 2 ventes

Bénéficiaires